เกี่ยวกับสิ่งที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์สถานการณ์ปัจจุบันและแนวโน้มในอนาคตคืออะไรเรากำลังพูดคุยกับหัวหน้าภาควิชาการลงทุนและอสังหาริมทรัพย์ของสภาผู้ประกอบการรัสเซียในดูไบและเอมิเรตส์เหนือ
ความคิดเห็นของคุณผลหลักของสามปีที่ผ่านมานับตั้งแต่จุดเริ่มต้นของวิกฤตสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์?
แน่นอนว่าวิกฤตการณ์ทางการเงินของโลกที่เริ่มต้นขึ้นในปี 2551 ด้วยการล้มละลายของ Lehman Brothers เป็นการทดสอบระบบเศรษฐกิจโลกที่ทันสมัยอย่างจริงจัง
และสำหรับสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์การทดสอบนี้ไม่ผ่านไปอย่างเจ็บปวด แม้จะได้รับการสนับสนุนอย่างจริงจังจากภาคน้ำมันที่แข็งแกร่งแบบดั้งเดิม แต่เกือบทุกภาคส่วนของเศรษฐกิจได้ผ่านการแก้ไขอย่างมีนัยสำคัญ และแน่นอนว่าวิกฤติดังกล่าวได้กลายเป็นบททดสอบที่ยากเป็นพิเศษสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดค่อนข้างเล็กและเติบโตอย่างรวดเร็วในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงโดยเฉลี่ยมีจำนวนประมาณ 50% ของระดับก่อนเกิดวิกฤต ผลที่ตามมาของการแก้ไขที่ร้ายแรงคือความซบเซาและต่อมาการหายตัวไปที่แท้จริงของตลาดที่เรียกว่า "นอกแผน" นั่นคือวัตถุที่ขายในระยะโครงการ เป็นผลให้นักเก็งกำไรออกจากตลาดและตลาดตัวเอง reoriented เพื่ออสังหาริมทรัพย์และผู้ใช้ปลายทาง
ในช่วงไม่กี่ปีก่อนเกิดวิกฤตการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเอมิเรตส์เติบโตอย่างรวดเร็วเนื่องจากการไหลเข้าของการลงทุนเก็งกำไรระยะสั้นจากทั่วโลก ผู้คนไม่ได้ลงทุนเพื่อให้ได้ทรัพย์สินที่เสร็จสมบูรณ์เพื่อใช้ในอนาคต แต่เพื่อการขายต่อในขั้นตอนการก่อสร้างหรือก่อนหน้านี้ เนื่องจากตารางการจัดหาเงินเกี่ยวข้องกับการจ่ายเป็นงวดในช่วงระยะเวลาดำเนินการโครงการจึงใช้เป็นแหล่งเงินสำหรับเล่นในตลาดที่กำลังเติบโต
ด้วยเหตุนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จจึงเป็นที่สนใจของนักเก็งกำไรเล็กน้อย กลุ่มนี้ดึงดูดผู้ใช้ปลายทางเป็นส่วนใหญ่นั่นคือผู้ที่ตั้งใจจะใช้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการบริโภคหรือเพื่อการลงทุน
ตามธรรมชาติหลังจากที่ตลาดเริ่มตกนักเก็งกำไรทิ้งมัน และผู้ใช้ปลายทางยังคงอยู่ ตลาด "นอกแผน" ที่ร้อนแรงเกินไปจากการเก็งกำไรหายตัวไปพร้อมกับนักเก็งกำไรและตลาดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่เสร็จสมบูรณ์ (หรือใกล้จะเสร็จสิ้น) ยังคงอยู่และมาถึงก่อน ในช่วงสามปีที่ผ่านมาตลาดฟื้นตัวจากภาวะช็อกและผู้เข้าร่วมตระหนักถึงความเป็นจริงใหม่และได้รับการจัดระเบียบใหม่ให้ทำงานในสภาพใหม่
รากฐานทางกฎหมายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในยูเออีมีการเปลี่ยนแปลงเมื่อเร็ว ๆ นี้?
ก่อนอื่นควรกล่าวว่ายังไม่มีกฎหมายของรัฐบาลกลางทั่วไปเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ ทั้งเจ็ดเอมิเรตส์ควบคุมปัญหาทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอาณาเขตของตนอย่างอิสระ ที่ก้าวหน้าที่สุดในทิศทางนี้ตามธรรมเนียมคือดูไบ
ทันทีก่อนที่วิกฤตจะเริ่มขึ้นในดูไบมีการออกกฎหมายใหม่ที่สำคัญ: ในการลงทะเบียนของคำมั่นสัญญาด้านอสังหาริมทรัพย์ ยิ่งไปกว่านั้นในช่วงสามปีที่ผ่านมามีการเปลี่ยนแปลงและแก้ไขเพิ่มเติมหลายประการภายใต้กรอบกฎหมายที่มีอยู่ซึ่งควบคุมความสัมพันธ์ระหว่างผู้เช่าและเจ้าของและระหว่างนักลงทุนและนักพัฒนา โดยทั่วไปการเปลี่ยนแปลงทั้งหมดมีวัตถุประสงค์เพื่อปรับปรุงกฎระเบียบของตลาดเพิ่มความโปร่งใสและปกป้องผลประโยชน์ของผู้เข้าร่วม
ในระดับสหพันธรัฐเหตุการณ์ที่สำคัญที่สุดที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์คือการแนะนำการเปลี่ยนแปลงขั้นตอนสำหรับการให้วีซ่าผู้อยู่อาศัย ในเดือนพฤษภาคมปี 2009 เป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์ของยูเออี, สิทธิของเจ้าของต่างประเทศของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่จะได้รับวีซ่า 6 เดือนถูกรับรองในระดับรัฐบาลกลาง และ ณ สิ้นเดือนมิถุนายนปีนี้ที่ประชุมของรัฐบาลสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ได้มีการประกาศการตัดสินใจเพิ่มระยะเวลาของวีซ่าสำหรับชาวต่างชาติจาก 6 เดือนเป็น 3 ปี และถึงแม้ว่าส่วนใหญ่ยังไม่ชัดเจนในขั้นตอนการออกวีซ่า แต่ข้อเท็จจริงในการตัดสินใจในระดับสูงสุดก็เป็นไปในทางบวก
คุณคิดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในดูไบและเอมิเรตส์เป็นอย่างไร
เช่นเดียวกับสินทรัพย์ใด ๆ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นั้นขึ้นอยู่กับความผันผวนของวัฏจักร ระยะเวลาของการเติบโตย่อมหลีกเลี่ยงราคาที่ถูกลงและในทางกลับกัน
อย่างไรก็ตามความผันผวนของราคาอสังหาริมทรัพย์มีขนาดค่อนข้างเล็ก อย่างน้อยความถี่และแอมพลิจูดของความผันผวนของราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถเปรียบเทียบกับตัวบ่งชี้ที่สอดคล้องกันของตลาดหุ้น นั่นคือเหตุผลที่การซื้ออสังหาริมทรัพย์ถือเป็นหนึ่งในตัวเลือกการลงทุนที่น่าเชื่อถือและอนุรักษ์นิยมที่สุด
แน่นอนว่าเป็นผลมาจากวิกฤติที่เกิดขึ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเอมิเรตได้รับผลกระทบอย่างหนัก อย่างไรก็ตามเกิดเหตุการณ์ช็อคและผู้เข้าร่วมตลาดยอมรับเงื่อนไขใหม่ ตลาดได้ย้ายไปยังขั้นตอนใหม่ - การเติบโตเป็นผู้ใหญ่ เกี่ยวกับดูไบตอนนี้เราสามารถระบุด้วยความมั่นใจว่าจุดต่ำสุดของฤดูใบไม้ร่วงได้ผ่านไปแล้วและในพื้นที่ที่ได้รับความนิยมมากที่สุดมีการเพิ่มขึ้นของราคาทั้งการขายและการให้เช่าในระดับปานกลาง ผู้เข้าร่วมการตลาดส่วนใหญ่ยอมรับว่าในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าในดูไบเราจะเห็นการเติบโตของตลาดที่ราบรื่น
อะไรคือความมั่นใจบนพื้นฐานของ?
ตัดสินด้วยตัวคุณเอง ในช่วงสามปีที่ผ่านมาไม่มีการวางโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในดูไบ ในเวลาเดียวกันตามศูนย์สถิติดูไบประชากรเอมิเรตได้เติบโตขึ้นโดยประชากร 300,000 คนในช่วงเวลาเดียวกันและกระบวนการเจริญเติบโตยังคงดำเนินต่อไป
นี่คือสิ่งอำนวยความสะดวกโดยความมั่นคงทางการเมือง, ความปลอดภัย, บรรยากาศการลงทุนที่ดี, การไม่มีภาษีและข้อ จำกัด ในการเคลื่อนไหวของเงินทุนเช่นเดียวกับค่าใช้จ่ายในการทำธุรกิจลดลงอย่างมีนัยสำคัญเป็นผลมาจากวิกฤติ ทั้งหมดนี้ดึงดูดธุรกิจซึ่งในทางกลับกันต้องใช้ทรัพยากรมนุษย์ ขณะนี้ตลาดอยู่ในขั้นตอนของการดูดซับส่วนเกินของอสังหาริมทรัพย์การก่อสร้างซึ่งเริ่มขึ้นก่อนเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่ใช้เวลาในการสร้างอย่างมาก (โดยเฉลี่ยแล้ววงจรการก่อสร้างอาคารใช้เวลาประมาณ 2-3 ปี) ปัญหาการขาดแคลนจะเกิดขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ในตลาดในอนาคตอันใกล้ นั่นคือเหตุผลที่เราสามารถพูดคุยเกี่ยวกับสถานการณ์ในแง่ดีสำหรับการพัฒนาสถานการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในดูไบได้อย่างมั่นใจ
สำหรับคนอื่น ๆ ในเอมิเรตส์ในความคิดของฉันอาบูดาบีมีโอกาสที่ดีมากซึ่งรายได้น้ำมันส่วนใหญ่จะสะสม ในกรณีของเอมิเรตส์ภาคเหนือมันยากที่จะคาดการณ์ที่ชัดเจน ตัวอย่างเช่นอัจมานและราสอัลไคมาห์ต้องเผชิญกับปัญหาร้ายแรงอันเป็นผลมาจากวิกฤตและเห็นได้ชัดว่าพวกเขาจะต้องใช้เวลาในการแก้ปัญหามากกว่าดูไบและอาบูดาบี
คุณคิดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจที่สุดในดูไบในอนาคตอันใกล้จะยังคงอยู่หรือไม่?
ใช่ และนี่เป็นเพราะความจริงที่ว่าดูไบมีตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดและพัฒนามากที่สุด แม้จะมีความน่าดึงดูดในอนาคตของโครงการในอาบูดาบี แต่ในขณะนี้มีเพียงดูไบเท่านั้นที่สามารถเสนออสังหาริมทรัพย์ที่เสร็จสมบูรณ์พร้อมสถานะ "ฟรีโฮลด์" ซึ่งช่วยให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้โครงสร้างพื้นฐานทั้งเจ็ดของเอมิเรตส์ได้รับการพัฒนามากที่สุดบรรยากาศการลงทุนที่ดีที่สุดและโอกาสในการพัฒนาต่อไป
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในดูไบที่คุณสนใจมากที่สุดในขณะนี้คือ?
ราคาตลาดขณะนี้น่าสนใจในทุกกลุ่ม และถ้าเราพูดถึงการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการบริโภคส่วนตัว (ตัวอย่างเช่นที่อยู่อาศัยของคุณเองหรือเพื่อโฮสต์สำนักงานของ บริษัท ของคุณเอง) เราสามารถแนะนำให้ใช้สถานการณ์ปัจจุบันอย่างปลอดภัยและซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมในราคาต่ำ หากเราพิจารณาการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนฉันขอแนะนำให้เลือกที่อยู่อาศัยในพื้นที่ยอดนิยม
ความจริงก็คือว่าดูไบเป็นเมืองของผู้เข้าชม มากกว่า 90% ของประชากรสองล้านคนในเขตเมืองเป็นชาวต่างชาติ ทุกคนต้องการมีชีวิตทำงานทำงานพักผ่อนที่ไหนสักแห่ง ดังนั้นตลาดการเช่าจึงมีการพัฒนาอย่างมาก ที่อยู่อาศัยในโครงการที่ได้รับความนิยมเป็นที่นิยมมากและรายได้ค่าเช่าในดูไบสูงกว่าตลาดพัฒนาแล้วสองถึงสามเท่า นอกจากนี้ยังไม่มีการเก็บภาษีจากรายได้รวมถึงภาษีทรัพย์สิน ทั้งหมดนี้ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยน่าสนใจมาก
สำหรับสำนักงานในอนาคตอันใกล้จะมีพื้นที่สำนักงานจำนวนมากเสร็จและจะเข้าสู่ตลาดการก่อสร้างที่เริ่มขึ้นก่อนเกิดวิกฤติ ดังนั้นจากมุมมองของการเจริญเติบโตในมูลค่าและปริมาณของรายได้ค่าเช่าสร้างการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สำนักงานในไม่กี่ปีถัดไปในความคิดของฉันดูน่าสนใจน้อยกว่าการพูดการลงทุนที่อยู่อาศัย
คุณมีคำแนะนำอะไรให้กับผู้อ่านของเราที่คิดจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเอมิเรตส์?
ในส่วนของฉันมีเพียงคำแนะนำเดียวเท่านั้น - การซื้อ ตลาดมีความเสถียรในขณะนี้มีแนวโน้มที่ชัดเจนต่อการฟื้นตัวของตลาดและการเติบโต แต่ราคายังไม่ได้จัดการที่จะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ดังนั้นหากใครบางคนมีความคิดเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในดูไบตอนนี้เป็นเวลา
ขอบคุณสำหรับการสนทนา เราขอให้คุณประสบความสำเร็จ
คุณสามารถรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในดูไบได้จากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของ IMEX ทางโทรศัพท์ ในมอสโก +7 495 5100008 หมายเลขโทรฟรีในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ 800-IMEX (800-4639) หรือโดยการส่งคำขอทางอีเมล [email protected]
