วันนี้ Advocate Isa Bin Hyder ผู้ก่อตั้งและ CEO ของ Bin Haidar Advocates และที่ปรึกษาด้านกฎหมายจะให้คำอธิบายเกี่ยวกับกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของบ้านและผู้เช่าในดูไบ
พระองค์เจ้าชีคโมฮัมเหม็ดบินราชิดอัลมักตุมในฐานะผู้ปกครองของดูไบออกกฎหมายฉบับที่ 26 ปี 2550 เพื่อควบคุมความสัมพันธ์ระหว่างผู้เช่าและเจ้าของบ้านในดูไบ
กฎหมายดังกล่าวออกมาในแง่ของบทความรวมอยู่ในกฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 5 ของปี 1985 เกี่ยวกับการเช่าซื้อและการทำธุรกรรมทางแพ่งที่ออกโดยรัฐบาลของสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์และการแก้ไข; และกฎหมายหลักฐานแห่งชาติฉบับที่ 10 ของปี 1992; และพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 2 ของปี 1993 เกี่ยวกับการจัดตั้งคณะกรรมการกฎหมายพิเศษเพื่อแก้ไขข้อพิพาทระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้เช่า และกฎหมายฉบับที่ 16 ของปี 2550 เกี่ยวกับการจัดตั้งองค์กรกำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์ บทความเหล่านี้ทั้งหมดถูกแทนที่โดยบทความ 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 และ 36 ตามกฎหมายฉบับที่ 33 ของปี 2008 ส่วนที่ 1 ของกฎหมายนี้กำหนดว่ากฎหมายควรจะเรียกว่า "กฎหมายฉบับที่ 26 ของปี 2007 เกี่ยวกับระเบียบความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของบ้านและผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในรัฐดูไบ"
บทความ 2 (แทนที่) กำหนดความหมายของคำและเงื่อนไขที่ใช้ในที่นี้และกำหนดว่าคำว่า "Emirate" ควรใช้อย่างแคบและเฉพาะในความหมาย "เอมิเรตของดูไบ" นั่นคือกฎหมายควรจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในเอมิเรตเท่านั้น ดูไบ และคำว่า "คณะกรรมการ" หมายถึงคณะกรรมการด้านกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการแก้ไขข้อพิพาทที่เกิดขึ้นระหว่างเจ้าของบ้านและผู้เช่าซึ่งระบุว่าเป็นผู้ให้เช่าและผู้เช่า ในขณะเดียวกันข้อ 3 (แก้ไข) กำหนดขอบเขตของความถูกต้องตามกฎหมายของบทบัญญัติของกฎหมายนี้ที่ใช้กับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าใน Emirate ยกเว้นหน่วยอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างขึ้นโดยบุคคล - "บุคคล" หรือนิติบุคคล - "หน่วยงานอย่างเป็นทางการและ บริษัท "สำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่ของพนักงานของตนเองฟรี
วรรค "A" ของบทความ 4 (แก้ไข) ชี้แจงว่าความสัมพันธ์ระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าจะต้องสร้างขึ้นตามสัญญาเช่าซึ่งรวมถึงรายละเอียดของทรัพย์สินที่เช่าวัตถุประสงค์ของการเช่าความถูกต้องและต้นทุนของการเช่าวิธีการชำระเงินชื่อของเจ้าของในกรณี หากหลังไม่ได้เป็นเจ้าของบ้านและได้แต่งตั้ง บริษัท พิเศษเพื่อดำเนินการให้เช่าในนามของเขาเอง ตามวรรค "B" ของบทความนี้สัญญาทั้งหมดและส่วนเพิ่มเติมใด ๆ จะต้องลงทะเบียนกับ "องค์กรกำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์" และมาตรา 5 กำหนดความจำเป็นในการกำหนดระยะเวลาการเช่า หากระยะเวลานี้ยังไม่ได้รับการตกลงล่วงหน้าหรือหากเป็นการยากที่จะกำหนดระยะเวลาการเช่าการเช่าจะต้องถูก จำกัด ระยะเวลาที่กำหนดไว้สำหรับการจ่ายค่าเช่า ในเวลาเดียวกันข้อ 6 รวมแนวคิดของการยืนยันการเสนอร่วมกันที่เสนอต่อกันใหม่โดยกำหนดว่า“ หากระยะเวลาการเช่าหมดอายุแล้วและผู้เช่ายังคงอาศัยอยู่ในทรัพย์สินโดยไม่มีผู้คัดค้านจากผู้ให้เช่าจึงควรพิจารณาสัญญาดังกล่าว "และสำหรับช่วงเวลาเดียวกันหรือหนึ่งปีขึ้นอยู่กับช่วงเวลาที่สั้นลง"
ในทางตรงกันข้ามข้อ 7 เตือนให้ทั้งสองฝ่ายทำสัญญาจากการยกเลิกสัญญาโดยฝ่ายเดียวและห้ามการยกเลิกสัญญาฝ่ายเดียวในระยะเวลาเนื่องจากการยกเลิกดังกล่าวจะต้องเกิดขึ้นโดยข้อตกลงร่วมกันของทั้งสองฝ่ายและเป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้
แม้ว่าข้อ 8 จะให้ผู้เช่าช่วงในกรณีที่กฎหมายหรือผู้ให้เช่าอนุญาตให้ผู้เช่าหลักเช่าช่วงหน่วยการเช่าอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้เช่าหลักความสัมพันธ์ดังกล่าวทั้งหมดอยู่ภายใต้เงื่อนไขเดียวกับสัญญาเช่าหลัก
ดังนั้นผู้เช่าช่วงไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าหลังจากที่สัญญาเช่าหมดอายุลงเว้นแต่ผู้ให้เช่าตกลงที่จะขยายเวลาการเช่าออกไปอย่างชัดเจน
ย่อหน้า "A" ของบทความ 9 กำหนดว่าทั้งสองฝ่ายจะต้องกำหนดต้นทุนการเช่า หากเงื่อนไขนี้ถูกทอดทิ้งหรือเป็นการยากที่จะพิสูจน์มันก็ควรกำหนดราคาค่าเช่าให้สอดคล้องกับราคาของหน่วยงานอื่น ๆ ที่คล้ายกันของอสังหาริมทรัพย์และฝ่ายที่กำหนดค่านี้ตามวรรค "B" ของบทความนี้ควรเป็นคณะกรรมการดังกล่าวข้างต้น ตามเกณฑ์การเพิ่มขึ้นของค่าเช่าเป็นระยะซึ่งสอดคล้องกับค่าสัมประสิทธิ์ของภาวะเงินเฟ้อและสถานการณ์ทางเศรษฐกิจในเอมิเรตหรือปัจจัยอื่น ๆ ที่คณะกรรมการเห็นว่าจำเป็นจะถูกนำมาพิจารณา ในการนี้คณะกรรมการควรมีส่วนร่วมในการกำหนดเกณฑ์ในการเพิ่มค่าเช่าซึ่งควรสอดคล้องกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจโดยทั่วไปตามมาตรา 10 ของกฎหมายนี้ ในเวลาเดียวกันข้อ 11 กำหนดสิทธิ์ของผู้เช่าเกี่ยวกับผลประโยชน์ที่มอบให้ในสถานที่ที่เขาเช่าเช่นที่จอดรถสระว่ายน้ำเป็นต้น และข้อที่ 12 อธิบายถึงวิธีการและเวลาในการกำหนดต้นทุนการเช่า หากไม่มีการสรุปสัญญาจะต้องชำระเป็นสี่ส่วนเท่า ๆ กันในระหว่างปี มาตรา 13 (แก้ไข) อนุญาตให้ทั้งสองฝ่ายแก้ไขข้อกำหนดของสัญญาหรือเพิ่ม / ลดต้นทุนการเช่า ในกรณีที่ไม่มีสัญญาคณะกรรมการนี้จะต้องสร้างมูลค่ายุติธรรม ในสถานการณ์เช่นนี้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งที่ประสงค์จะส่งการแก้ไขหรือการแก้ไขจะต้องแจ้งให้ฝ่ายอื่นทราบล่วงหน้าอย่างน้อย 90 วันเว้นแต่จะตกลงเป็นอย่างอื่นเป็นอย่างอื่นตามข้อ 14 นอกจากนี้ข้อ 15 กำหนดว่าผู้ให้เช่าจะต้อง ส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ในสภาพที่เหมาะสมสำหรับการใช้งานเว้นแต่จะมีข้อตกลงเบื้องต้นเกี่ยวกับการจัดหาให้แก่ผู้เช่าโดยไม่ต้องเสร็จสิ้นขั้นสุดท้ายเพื่อให้ผู้เช่าดำเนินการด้วยตนเอง ยิ่งกว่านั้นข้อ 16 กำหนดว่าผู้ให้เช่าจะต้องดำเนินการซ่อมแซมตามกำหนดเวลาและเครื่องสำอางเป็นระยะโดยไม่เปลี่ยนแปลงเงื่อนไขในการเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือฝ่าฝืนไม่ว่าด้วยเหตุผลใดก็ตามเงื่อนไขการใช้งานโดยผู้เช่าสถานที่ที่เช่าอยู่กับเขา (มาตรา 17)
ในทางกลับกันผู้ให้เช่าจะต้องให้ความยินยอมแก่ผู้เช่าเพื่อให้หลังสามารถเป็นตัวแทนของตัวเองในหน่วยงานราชการได้รับใบอนุญาตสำหรับงานตกแต่งหรือซ่อมแซมเพื่อให้มั่นใจว่างานเหล่านี้จะไม่ทำลายโครงสร้างอาคารของอสังหาริมทรัพย์ ในเวลาเดียวกันข้อ (19) กำหนดให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าตรงเวลาและอนุญาตให้ผู้ให้เช่านำเงินมัดจำจากผู้เช่ามาวางเป็นประกันสำหรับงานซ่อมแซมในอสังหาริมทรัพย์เมื่อสิ้นสุดสัญญา (ข้อ 20) นอกจากนี้ข้อ 21 กำหนดว่าผู้เช่ามีหน้าที่ต้องส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าในสภาพเดียวกับที่ได้รับมา แต่แรกยกเว้นค่าเสื่อมราคาทางกายภาพตามธรรมชาติในเวลาเดียวกันกับการชำระค่าธรรมเนียมและหน้าที่ทั้งหมดตามข้อ 22
ในเวลาเดียวกันข้อ 23 จะเตือนผู้เช่าไม่ให้ทำการปรับปรุงใด ๆ ที่เกิดขึ้นระหว่างการเดินทางออกจากสถานที่เช่าเว้นแต่ทั้งสองฝ่ายจะตกลงกันเป็นอย่างอื่น ยิ่งกว่านั้นข้อ 24 เตือนผู้เช่าไม่ให้ถ่ายโอนหรือให้เช่าช่วงแก่ผู้อื่นเว้นแต่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่า ในทางตรงกันข้ามข้อ 25 กำหนดกรณีที่ผู้เช่าจะต้องมีสิทธิที่จะออกจากทรัพย์สินที่เช่าก่อนที่จะหมดอายุของสัญญาเช่าตัวอย่างเช่นไม่สามารถจ่ายค่าเช่าหลังจากได้รับคำเตือนหรือให้เช่าช่วงสถานที่ให้เช่าโดยไม่ต้องรู้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์หรือใช้สถานที่เช่า เพื่อวัตถุประสงค์ที่ผิดกฎหมายหรือการใช้งานในลักษณะที่เป็นการละเมิดความสงบเรียบร้อยและจริยธรรมทางสังคมหรือหากผู้เช่าออกจากการเช่า สถานที่นี้เพื่อวัตถุประสงค์ในการดำเนินธุรกิจโดยไม่ต้องชำระหรือถ้าทรัพย์สินที่ให้เช่าอยู่ในสภาพที่ใกล้จะถูกทำลายหรือหากผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดหรือหากการพัฒนาสถาปัตยกรรมของรัฐเอมิเรตกำหนดให้ทรัพย์สินที่เช่าถูกทำลาย
คำเตือนเกี่ยวกับการทั้งหมดข้างต้นควรส่งผ่านทนายความสาธารณะหรือไปรษณีย์ลงทะเบียน นอกจากนี้เจ้าของอาจเรียกร้องให้มีการปล่อยหน่วยของอสังหาริมทรัพย์ในตอนท้ายของสัญญาเช่าถ้ามันเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการรื้อถอนหรือการสร้างใหม่ของอาคารหรือถ้าสถานที่ให้เช่าจะต้องได้รับการซ่อมแซมหรือถ้าเจ้าของบ้านต้องการใช้ทรัพย์สินที่จะให้เช่า ญาติสนิทของพวกเขา ในกรณีนี้ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบถึงเหตุผลที่บังคับให้เขาต้องออกจากสถานที่อย่างน้อย 12 เดือนก่อนวันออกเดินทางจากสถานที่เช่าตามที่ระบุไว้ข้างต้น
หากคณะกรรมการดังกล่าวให้สิทธิ์แก่ผู้ให้เช่าในการซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าซึ่งเขาตั้งใจจะใช้สำหรับความต้องการของตนเองหรือเพื่อความต้องการของครอบครัวของเขาทันทีผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิ์ในการเช่าทรัพย์สินนี้แก่บุคคลที่สามและทำได้โดย การหมดอายุของระยะเวลาสองปีหากเป็นที่อยู่อาศัยและระยะเวลาสามปีหากมีการใช้ทรัพย์สินเพื่อวัตถุประสงค์อื่นนับจากวินาทีที่งานซ่อมแซมได้รับการยืนยันและเว้นแต่คณะกรรมการผู้มีอำนาจตัดสินใจเป็นอย่างอื่น นอกเหนือจากกรณีดังกล่าวข้างต้นผู้เช่าอาจนำไปใช้กับคณะกรรมการเพื่อตัดสินใจเกี่ยวกับการชำระค่าชดเชยสำหรับความเสียหายที่เกิดขึ้น
ในทางตรงกันข้ามข้อ 27 ระบุว่าไม่สามารถยกเลิกสัญญาเช่าเนื่องจากการตายของผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าและการเช่าจะต้องดำเนินการกับผู้รับโอนต่อไป หากผู้สืบทอดของผู้เช่ายืนยันในการยกเลิกสัญญาเช่าอาจถูกยกเลิกสามสิบวันหลังจากได้รับจากพวกเขาเป็นลายลักษณ์อักษรส่งไปยังผู้ให้เช่าหรือในตอนท้ายของสัญญาขึ้นอยู่กับวันที่อยู่ใกล้
มาตรา 28 กำหนดว่าผู้เช่าจะต้องไม่ได้รับความเสียหายใด ๆ ในการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้กับเจ้าของรายอื่นโดยมีเงื่อนไขว่าวันที่ของสัญญาเช่าจะต้องแก้ไขกับเจ้าของคนก่อนที่ขายทรัพย์สินให้กับเจ้าของรายอื่น
ในเวลาเดียวกันข้อ 29 (แก้ไข) ให้สิทธิ์แก่ผู้เช่าในการกลับไปยังหน่วยของที่อยู่อาศัยเดียวกันในกรณีที่ผู้ให้เช่าได้ทำการซ่อมแซมที่สำคัญและการฟื้นฟูที่สมบูรณ์หรือการซ่อมแซมตามปกติในที่อยู่อาศัยให้เช่าหลังจากสร้างราคาเช่าใหม่ ดังนั้นผู้เช่าจะต้องมีสิทธิพิเศษในการเช่าทรัพย์สินเดียวกันโดยมีเงื่อนไขว่าเขายืนยันความปรารถนาที่จะเช่าทรัพย์สินนี้ภายในสามสิบวันนับจากวันที่ได้รับจากผู้ให้เช่าแจ้งให้ทราบเกี่ยวกับคุณสมบัตินี้
นอกจากนี้ข้อ 30 ปกป้องผู้เช่าช่วงจากการยกเลิกสัญญาเช่าหากสัญญาที่ทำขึ้นโดยผู้เช่าหลักได้รับการยืนยันจากผู้ให้เช่า และมาตรา 31 กำหนดให้ผู้เช่าต้องกำหนดค่าเช่าแม้ว่าผู้ให้เช่าจะได้เปิดตัวคดีเพื่อปลดทรัพย์สินในช่วงระยะเวลาของการเรียกร้องทั้งหมดจนกว่าจะมีคำสั่งศาลออกมา
ข้อ 32 อนุญาตให้ทั้งสองฝ่ายตกลงกันในเรื่องอนุญาโตตุลาการและอนุญาตให้คณะกรรมการที่เกี่ยวข้องออกคำตัดสินภายในเกี่ยวกับการฟื้นฟูสิทธิของทั้งสองฝ่ายจนกว่าจะมีการตัดสินขั้นสุดท้ายผ่านอนุญาโตตุลาการ ยิ่งกว่านั้นข้อ 33 ให้อำนาจแก่คณะกรรมการที่เหมาะสมในการแต่งตั้งอนุญาโตตุลาการตามคำร้องขอของคู่กรณีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งโดยจำนวนของพวกเขาจะต้องเท่ากับหรือเสริมจำนวนเงินที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้า นอกจากนี้มาตรา 34 ห้ามมิให้ผู้ให้เช่าตัดการเชื่อมต่อสาธารณูปโภคในอสังหาริมทรัพย์หรือ จำกัด การเข้าถึงของผู้เช่า ในกรณีนี้ผู้เช่าอาจยื่นเรื่องร้องเรียนต่อตำรวจหรือคณะกรรมการที่เกี่ยวข้องในขณะที่มาตรา 35 กำหนดวิธีการดำเนินการตัดสินใจในการปล่อยอสังหาริมทรัพย์ผ่านคณะกรรมการนี้ซึ่งจะต้องยื่นคำขอต่อฝ่ายบังคับใช้กฎหมายของดูไบเพื่อเสริมสร้างและบังคับใช้การตัดสินใจ
ในความเป็นจริงกฎหมายที่เพิ่มขึ้นนี้ได้ชี้แจงตำแหน่งที่เกี่ยวข้องกับความสัมพันธ์การเช่าในดูไบจำนวนมากและจัดหาวิธีการสร้างความสัมพันธ์การเช่าระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าตลอดจนวิธีการกำหนดอัตราค่าเช่าสิทธิและภาระผูกพันของคู่สัญญา และแม้จะมีความจริงที่ว่ากฎหมายกำหนดว่า "สัญญานั้นถือเป็นการเชื่อมโยงระหว่างคู่กรณีที่ได้ข้อสรุป" กฎหมายฉบับนี้แทรกแซงในการปกป้องสิทธิของแต่ละฝ่ายเพื่อไม่ให้บุคคลอื่นเอาเปรียบ
ดังนั้นเจ้าของทรัพย์สินจึงไม่สามารถแสดงความเย่อหยิ่งต่อทรัพย์สินของเขาและยกเลิกสัญญาเช่าเพียงฝ่ายเดียวเปลี่ยนระยะเวลาการเช่าและมูลค่าของที่ดินและยังขับไล่ผู้เช่าออกได้ตลอดเวลาที่สะดวกสำหรับเขา นี่คือเหตุผลที่กฎหมายฉบับนี้ได้มีการออกกฎหมายเพื่อแก้ไขปัญหาความสัมพันธ์ของการเช่าซื้อและบังคับให้ทุกฝ่ายมีความยุติธรรมโดยการสร้างกฎที่เป็นกลางสำหรับทุกคนตามที่ได้ประกาศไว้ข้างต้นโดยมีจุดประสงค์ในการควบคุมความสัมพันธ์ ของฝ่ายฉันจะมีสิทธิ์ที่จะมีความสุขในถิ่นที่อยู่ในเอมิเรตนี้ซึ่งเจริญภายใต้การแนะนำที่ชาญฉลาดของผู้ปกครอง - ชีคโมฮัมเหม็ดบินราชิดอัลมักตุมซึ่งออกกฎหมายนี้และการแก้ไข เราหวังว่ากฎหมายที่คล้ายกันจะปรากฏขึ้นในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์อื่น ๆ ทั้งหมดเพื่อให้ทุกคนสามารถเพลิดเพลินกับการเข้าพักในประเทศที่มีอัธยาศัยดีและปลอดภัย
