ดูไบเป็นเมืองแห่งนักท่องเที่ยว มากกว่า 90% ของประชากรเกือบสองล้านคนเป็นชาวต่างชาติ มีเพียงไม่กี่คนที่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยของตัวเองได้อย่างไรก็ตามทุกคนต้องการที่จะอยู่ทำงานและพักผ่อนที่ไหนสักแห่ง ดังนั้นตลาดการเช่าจึงได้รับการพัฒนาอย่างมาก ในทางกลับกันทำให้อสังหาริมทรัพย์ในดูไบมีความน่าสนใจในแง่ของการลงทุน
ไม่มีความลับ 
ที่หลายคนได้รับมาแล้วหรือกำลังจะได้รับอสังหาริมทรัพย์ในดูไบอย่างแม่นยำเพื่อจุดประสงค์ในการรับรายได้ค่าเช่าซึ่งสูงกว่าในตลาดพัฒนาแล้วสองถึงสามเท่า ในเรื่องนี้นักลงทุนกำลังตั้งคำถามเกี่ยวกับการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในดูไบ ในบทความนี้เราได้รับความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญจากหน่วยงานอสังหาริมทรัพย์ของดูไบ IMEX อสังหาริมทรัพย์ได้พยายามที่จะสรุปคำตอบที่สำคัญที่สุดและถามบ่อยของพวกเขา
เจ้าของทรัพย์สินในดูไบสามารถให้เช่าหรือไม่
ความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของบ้านและผู้เช่าในดูไบถูกควบคุมโดยกฎหมายหมายเลข 26 ของปี 2550 รวมถึงการแก้ไขเพิ่มเติม ตามกฎหมายปัจจุบันเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในเขตดูไบมีสิทธิ์ในการเช่าทรัพย์สินของเขาเป็นเวลาอย่างน้อย 1 (หนึ่ง) ปี ในกรณีของการเช่าสำหรับระยะเวลาน้อยกว่าหนึ่งปีการเช่าดังกล่าวถือว่าเป็นระยะสั้นและกำหนดให้เจ้าของต้องมีใบอนุญาตที่เหมาะสม (สำหรับกิจกรรมของโรงแรมหรืออพาร์ทเมนท์ของโรงแรม) ในกรณีนี้โดยปกติเจ้าของจะกลายเป็น บริษัท จัดการที่ได้รับอนุญาตซึ่งพวกเขาโอนทรัพย์สินของพวกเขาไปยังการจัดการและที่เช่าอสังหาริมทรัพย์ในนามของตนเองแล้ว
รายได้ค่าเช่าเจ้าของทรัพย์สินในดูไบคาดหวังอะไรบ้าง
ถ้าเราพูดถึงตัวชี้วัดตลาดโดยเฉลี่ยของผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันสำหรับที่อยู่อาศัยในดูไบในวันนี้ตัวบ่งชี้ของรายได้ค่าเช่าสุทธิ (นั่นคือรายได้ลบต้นทุนการให้บริการอสังหาริมทรัพย์) โดยเฉลี่ย 5-10% ต่อปี การแพร่กระจายของผลกำไรนั้นเกิดจากความแตกต่างของประเภทและประเภทของอสังหาริมทรัพย์ทำเลที่ตั้งและต้นทุนการให้บริการ ในขณะเดียวกันอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาแพงกว่าปกติจะให้ผลตอบแทนต่ำกว่าในรูปแบบของรายได้ค่าเช่ามากกว่าที่อยู่อาศัยจำนวนมากในโครงการที่ราคาไม่แพง
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์สำนักงานในปัจจุบันการลงทุนดังกล่าวมีความน่าสนใจน้อยลงในแง่ของรายได้ค่าเช่ามากกว่าการซื้อที่อยู่อาศัย การเช่าพื้นที่ค้าปลีก (ซึ่งรวมถึงร้านค้าเท่านั้น แต่ยังรวมถึงจุดบริการคาเฟ่ร้านอาหาร ฯลฯ ) มีแนวโน้มที่จะสามารถสร้างรายได้ที่สูงขึ้น (มากถึง 15% ต่อปี) อย่างไรก็ตามสิ่งนี้ขึ้นอยู่กับพารามิเตอร์ของทรัพย์สินเอง และจากปัจจัยภายนอก
มีข้อ จำกัด ใด ๆ เกี่ยวกับค่าเช่าในดูไบหรือไม่?
โดยสรุปข้อตกลงการเช่าอสังหาริมทรัพย์คู่สัญญาในการทำธุรกรรมมีสิทธิที่จะเห็นด้วยกับเงื่อนไขใด ๆ ที่ไม่ขัดแย้งกับกฎหมายปัจจุบัน ไม่มีข้อ จำกัด โดยตรงเกี่ยวกับราคาค่าเช่าซึ่งระบุไว้ในสัญญาระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า อย่างไรก็ตามมีข้อ จำกัด ที่กำหนดไว้ว่าจะมีการกำหนดค่าใช้จ่ายของการเช่าเมื่อต่ออายุสัญญาสำหรับเทอมถัดไป
ตัวอย่างเช่นในส่วนของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยมีกฎตามที่เจ้าของบ้านไม่ได้มีสิทธิที่จะเพิ่มค่าเช่าถ้าน้อยกว่าสองปีที่ผ่านมานับตั้งแต่ข้อสรุปของสัญญาเริ่มต้น
นอกจากนี้เมื่อมีการแก้ไขสัญญาเช่าขึ้นผู้ให้เช่าควรได้รับคำแนะนำจากดัชนีของหน่วยงานกำกับดูแลด้านอสังหาริมทรัพย์ของดูไบ (RERA) ซึ่งสะท้อนถึงอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆขึ้นอยู่กับพื้นที่
ข้อกำหนดสำหรับผู้เช่าในดูไบมีอะไรบ้าง
ผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในดูไบ (ถ้าเราไม่ได้พูดถึงที่อยู่อาศัยให้เช่าระยะสั้น) สามารถเป็นบุคคลหรือนิติบุคคลที่มีสถานะผู้มีถิ่นพำนักในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์เท่านั้น นั่นคือข้อตกลงการเช่าสามารถสรุปได้เฉพาะกับพลเมืองของสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์หรือประเทศที่เป็นสมาชิกของสภาความร่วมมือแห่งรัฐอาหรับของอ่าวเปอร์เซียหรือด้วยการมีวีซ่าชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์
ดังนั้นผู้เช่าเป็นนิติบุคคลจะต้องมีการลงทะเบียนที่เหมาะสมในยูเออี นี่อาจเป็นองค์กรท้องถิ่น บริษัท ที่จดทะเบียนในเขตเศรษฐกิจเสรีหรือสาขา (สำนักงานตัวแทน) ของ บริษัท ต่างประเทศ
คุณต้องลงทะเบียนสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในดูไบและใครบ้างที่เกี่ยวข้อง
ตามกฎหมายของรัฐเอมิเรตส์แห่งดูไบสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในอาณาเขตของตนจะต้องลงทะเบียนอย่างถูกต้อง การลงทะเบียนของสัญญาเช่าดำเนินการโดยหน่วยงานกำกับดูแลของ Dubai Real Estate (RERA) โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับวัตถุประสงค์เหล่านี้หน่วยงานสร้างระบบ Ejari ซึ่งอนุญาตให้ลงทะเบียนสัญญาผ่านทางอินเทอร์เน็ต การลงทะเบียนออนไลน์บนเว็บไซต์ Ejari นั้นง่ายมากต้องใช้ความรู้ด้านเทคนิคเพียงเล็กน้อยและเกี่ยวข้องกับการแนะนำข้อมูลพื้นฐานเกี่ยวกับสัญญาเช่าเท่านั้นซึ่งรวมถึง:
ข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรมเช่นเดียวกับเงื่อนไขของสัญญา สัญญาที่ลงทะเบียนแต่ละครั้งจะได้รับบาร์โค้ดที่ไม่ซ้ำกันในช่วงระยะเวลาที่มีผลบังคับใช้ การลงทะเบียนฟรีและทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าสามารถลงทะเบียนการเช่า จนถึงตอนนี้ความรับผิดได้ถูกจัดตั้งขึ้นเพื่อการไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดของการลงทะเบียนภาคบังคับ แต่ตามบทบัญญัติของกฎหมายผู้เข้าร่วมทุกคนในการทำธุรกรรมที่ไม่ได้ลงทะเบียนจะถูกตัดสิทธิ์โดยอัตโนมัติเพื่อนำไปใช้กับหน่วยงานตุลาการและรัฐบาล
เจ้าของบ้านจ่ายภาษีรายได้ค่าเช่าในดูไบหรือไม่
ไม่มีภาษีทรัพย์สินและรายได้ในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ ดังนั้นการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในดูไบเช่นเดียวกับการรับรายได้ตัวอย่างเช่นจากการให้เช่าของมันจึงไม่ก่อให้เกิดผลกระทบทางภาษีใด ๆ สำหรับเจ้าของที่อยู่ในเขตปกครองของสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ อย่างไรก็ตามต้องเข้าใจว่าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้รับผิดชอบในการบำรุงรักษาที่เหมาะสมและต้องจ่ายค่าบำรุงรักษา (Maintenance Fee) ซึ่งจัดตั้งโดย บริษัท จัดการ ตามกฎแล้วการชำระเงินดังกล่าวจะถูกเรียกเก็บเงินล่วงหน้าปีละครั้งและสำหรับดูไบขึ้นอยู่กับโครงการพวกเขาอยู่ระหว่าง 20 ถึง 80 ดอลลาร์ต่อตารางเมตร เมตรต่อปี
อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในดูไบเป็นอย่างไร
ในแง่ทั่วไปส่วนใหญ่ขั้นตอนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในดูไบในกรณีส่วนใหญ่มีดังนี้:
1. เจ้าของบ้านเองหรือด้วยความช่วยเหลือของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์กำลังมองหาผู้เช่า
2. เมื่อพบผู้เช่าผู้ให้เช่าลงนามในสัญญาเช่ากับเขาซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงพารามิเตอร์ทั้งหมดของการทำธุรกรรมโดยเฉพาะอย่างยิ่ง:
- ราคาเช่าและเงื่อนไขการชำระเงิน
- ระยะเวลาการเช่าและเงื่อนไขการต่ออายุ
- ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานของทรัพย์สินและการจัดจำหน่ายระหว่างคู่สัญญา
- ความรับผิดชอบของคู่กรณีในกรณีที่ไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาได้
3. เมื่อลงนามในสัญญาผู้เช่าจ่ายค่าเช่าสำหรับปี (โดยปกติเป็นเช็ค) รวมทั้งเงินประกัน (ปกติ 5% ของค่าเช่ารายปี)
4. เมื่อได้รับการชำระเงินจากผู้เช่าเจ้าของบ้านมอบกุญแจกุญแจพวงกุญแจการ์ดเข้าถึง ฯลฯ ที่จำเป็นสำหรับการเข้าใช้สถานที่เช่าที่ไม่มีข้อ จำกัด และโครงสร้างพื้นฐานที่เกี่ยวข้อง (สระว่ายน้ำโรงยิม ฯลฯ ) รวมถึงสำเนาเอกสาร ( หนังสือรับรองการเป็นเจ้าของหนังสือเดินทางของเจ้าของ ฯลฯ ) ที่ผู้เช่าต้องการเพื่อเชื่อมต่อน้ำไฟฟ้าเครื่องปรับอากาศโทรศัพท์อินเทอร์เน็ต ฯลฯ
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ในดูไบเป็นอย่างไร
ในตลาดเช่าในดูไบเช่นเดียวกับในส่วนที่เหลือของยูเออีมันเป็นธรรมเนียมที่จะต้องจ่ายค่าเช่าล่วงหน้าหนึ่งปี ตามกฎแล้วการชำระเงินทั้งหมดทำโดยเช็คธนาคาร ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของสัญญาค่าเช่ารายปีจะชำระโดยเช็คอย่างน้อยหนึ่งเช็ค ในกรณีหลังเช็คจะลงวันที่ในอนาคต ตัวอย่างเช่นหากจำนวนเช็คเป็น 4 วันที่ของเช็คจะสอดคล้องกับวันที่ในอนาคตทุกไตรมาสและหากจำนวนเช็คเป็น 12 เช็คเหล่านั้นจะลงวันที่เป็นระยะของเดือน ตามวันที่ที่ระบุในเช็คผู้ให้เช่าสามารถนำเสนอต่อธนาคารและรับเงินจากบัญชีของผู้เช่า การออกเช็คที่ไม่มีหลักประกันในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ถือเป็นความผิดทางอาญาดังนั้นการชำระเงินด้วยเช็คแม้ว่าจะไม่ได้รับประกันการเช่า 100% แต่ก็เป็นวิธีที่เชื่อถือได้และสะดวกสบายในการชำระเงิน
เจ้าของบ้านที่ไม่ได้เป็นผู้อาศัยอยู่ในยูเออีสามารถรับเงินเป็นเช็คได้หรือไม่?
ต้องจำไว้ว่าระยะเวลาที่สามารถนำเช็คไปชำระค่างวดได้คือ 6 เดือนหลังจากนั้นจะ“ เบิร์นออก” หากมีการเขียนเช็คในชื่อของบุคคลและไม่มีเครื่องหมายบนบัญชีธนาคารของผู้รับเท่านั้นบุคคลที่ระบุบนเช็คไม่ว่าจะมีวีซ่าอยู่หรือไม่ก็ตามสามารถรับเงินสดได้ที่สาขาของธนาคารผู้ออกบัตร มิฉะนั้นหรือหากมีการเขียนเช็คในชื่อของ บริษัท เงินนั้นสามารถรับได้เฉพาะในบัญชีธนาคารและต้องเปิดบัญชีในหนึ่งในธนาคารในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ ไม่จำเป็นต้องมีสถานภาพการพำนัก
ธนาคารหลายแห่งในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์เปิดบัญชีได้อย่างง่ายดายสำหรับผู้ที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ (รวมถึง บริษัท ต่างประเทศ) ขั้นตอนการเปิดบัญชีธนาคารใช้เวลาน้อยกว่าหนึ่งชั่วโมงและข้อกำหนดขั้นต่ำสำหรับการฝากเงินเข้าบัญชีเพื่อเปิดบัญชีปัจจุบันคือ 10,000 dirhams ของสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (ประมาณ US $ 2750)
หากตัวเลือกการเช่าที่ระบุไว้ไม่เหมาะสมสำหรับผู้ให้เช่าเขาสามารถทำข้อตกลงกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าได้ จากนั้นสามารถออกเช็คในนามของหน่วยงานและหลังจากได้รับเงินจากพวกเขาแล้วหน่วยงานจะทำการโอน (หรือโอนเป็นเงินสด) ให้กับผู้ให้เช่า สิ่งสำคัญในกรณีนี้คือการเข้าหาปัญหาในการเลือก บริษัท คู่ค้า
ใครเป็นผู้จ่ายค่านายหน้าให้กับ บริษัท ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์?
เมื่อคนกลางในการทำธุรกรรมเป็นตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เขาจะได้รับค่านายหน้า ตามการปฏิบัติที่มีอยู่ผู้เช่าจ่ายค่านายหน้าให้กับหน่วยงานอสังหาริมทรัพย์ โดยปกติจะเป็น 5% ของค่าเช่ารายปี บริการของหน่วยงานสิ้นสุดหลังจากลงนามสัญญาเช่า หากผู้ให้เช่าต้องการบริการของหน่วยงานเพิ่มเติม (เป็นตัวแทนผลประโยชน์ของเขาในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ในช่วงระยะเวลาของสัญญาเช่ายอมรับการชำระเงินจากผู้เช่าจ่ายค่าใช้จ่ายสำหรับการให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นต้น) แล้ว
ใครเป็นผู้จ่ายค่าดำเนินการและบำรุงรักษาทรัพย์สินให้เช่า
ผู้เช่าและผู้ให้เช่าสามารถตกลงเงื่อนไขการเช่าใด ๆ อย่างไรก็ตามตามกฎเจ้าของบ้านจะรับผิดชอบในการจ่ายค่าบำรุงรักษา (ค่าบำรุงรักษา) และยกเครื่องทรัพย์สิน ค่าใช้จ่ายทั้งหมดในปัจจุบันที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานของวัตถุที่เช่าเช่นการจ่ายน้ำไฟฟ้าเครื่องปรับอากาศโทรศัพท์การเชื่อมต่ออินเทอร์เน็ต ฯลฯ รวมถึงการซ่อมแซมอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ผู้เช่าเชื่อมต่อสาธารณูปโภคจากซัพพลายเออร์ที่เกี่ยวข้องอย่างอิสระและในชื่อของตนเอง ผู้เช่ายังจ่ายสิ่งที่เรียกว่า “ ค่าที่อยู่อาศัย” (ค่าที่อยู่อาศัย) ซึ่งเป็นค่าธรรมเนียมเทศบาล 5% ของค่าเช่ารายปี ค่าธรรมเนียมถูกเรียกเก็บโดยการไฟฟ้าและการประปาแห่งดูไบ (DEWA) ในงวดที่เท่ากันตลอดทั้งปีพร้อมกับการชำระค่าไฟฟ้าและน้ำ หากหน่วยอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เชื่อมต่อกับน้ำและไฟฟ้า (เช่นไม่มีการเติมข้อมูล) จะไม่มีการเรียกเก็บภาษีที่อยู่อาศัย แม้จะมีความจริงที่ว่าภาษีที่อยู่อาศัยถูกนำมาใช้เป็นเวลานานที่ผ่านมาจนถึงขณะนี้ก็ยังไม่ได้เรียกเก็บในระดับสากลและยังไม่รวมอยู่ในบัญชี DEWA จำนวนมาก
เป็นไปได้ไหมที่จะเช่าอสังหาริมทรัพย์ในดูไบที่ไม่มีตัวแทน? 
เกือบจะไม่มีการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์รวมถึงการให้เช่าสามารถทำได้โดยไม่ต้องมีส่วนร่วมของตัวแทนในดูไบเช่นเดียวกับในส่วนที่เหลือของโลก มันอยู่ในหน่วยงานอสังหาริมทรัพย์บ่อยครั้งลูกค้าที่ต้องการเช่าให้เช่าซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ใช้ การทำงานในตลาดตัวแทนไม่เหมือนใครมีข้อมูลเกี่ยวกับผู้ที่ต้องการเช่าเช่าขายหรือซื้อเท่าไหร่และเท่าใด อย่างไรก็ตามไกลจากผู้เข้าร่วมตลาดมืออาชีพทั้งหมดจะถูกลงทะเบียนและดำเนินการถูกต้องตามกฎหมาย
ข้อกำหนดสำหรับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในดูไบมีอะไรบ้าง
ประการแรกควรตระหนักไว้ว่าตามคำสั่งของประธานกรมที่ดินดูไบหมายเลข 85 ของปี 2549 หน่วยงานอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในดูไบจะต้องมีใบอนุญาตสำหรับกิจกรรมประเภทที่เกี่ยวข้องและจะต้องลงทะเบียนในทะเบียนพิเศษของหน่วยงานกำกับดูแลตลาด ดูไบเรียลเอสเตท (RERA) เนื่องจากองค์กรธุรกิจในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ไม่มีความสามารถตามกฎหมายสากลจึงต้องระบุประเภทของกิจกรรมที่อนุญาตไว้ในใบอนุญาต ตัวอย่างเช่นสำหรับสื่อกลางในการเช่าซื้อกิจกรรมนี้ควรระบุไว้ในใบอนุญาตโดยตรง ในเวลาเดียวกันตัวแทนทั้งหมดของ บริษัท จะต้องผ่านหลักสูตรการฝึกอบรมที่เหมาะสมและรับบัตรนายหน้าส่วนบุคคลที่มีหมายเลขบุคคล มาตรการดังกล่าวมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อปกป้องสิทธิและผลประโยชน์ของลูกค้าและได้รับการออกแบบมาเพื่อลดความเป็นไปได้ของการฉ้อโกงในส่วนของตัวแทน พีอาร์
คุณสามารถรับข้อมูลเพิ่มเติมใด ๆ จากผู้เชี่ยวชาญของ IMEX อสังหาริมทรัพย์ได้ที่โทร. ในมอสโก +7 495 9842053 หมายเลขโทรฟรีในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ 800-IMEX (800-4639) หรือโดยการส่งคำขอทางอีเมล [email protected]
