โพสต์โดย: Helena Kryukova ความอดทนและการมองโลกในแง่ดี - นี่คือวิธีที่คุณสามารถอธิบายพฤติกรรมของนักพัฒนาและโบรกเกอร์ของดูไบในช่วงเดือนแรกของปี 2558 เมื่อเทียบกับความต้องการที่เพิ่มขึ้นและราคาที่ลดลงพร้อมกัน ดูเหมือนว่าบทเรียนหลักที่ดูไบเรียนรู้จากประสบการณ์ที่ยากลำบากของปี 2551-2552 คือการตระหนักถึงความสำคัญของรากฐานที่มั่นคงสำหรับความกระตือรือร้นใด ๆ แต่ความกระตือรือร้นของเอมิเรตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ลดลงเลย
เปลี่ยนขั้นตอน
การเปลี่ยนแปลงตามธรรมชาติในช่วงเวลาของกิจกรรมและความเย็นที่สัมพันธ์กันเป็นลักษณะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ และดูไบในแง่นี้เราสามารถพูดได้ว่าเป็นคนโชคดี หลังจากการเติบโตอย่างรวดเร็วและราคาที่เพิ่มสูงขึ้นในช่วงปลายปี 2556 - ต้นปี 2557 ซึ่งเตือนให้ผู้คนจำนวนมากทราบถึงวิกฤตก่อนปี 2551 ที่กองทุนการเงินระหว่างประเทศได้ออกคำเตือนอย่างเป็นทางการต่อหน่วยงานของดูไบการเปลี่ยนเส้นทางสู่การระบายความร้อน
ขั้นตอนที่สำคัญเสร็จสมบูรณ์แล้ว การล่มสลายของตลาดไม่ได้เกิดขึ้นในทางกลับกันในช่วงครึ่งหลังของปี 2014 ตลาดเริ่มค่อยๆและค่อยๆได้รับคุณสมบัติทั้งหมดของการพัฒนาที่เป็นผู้ใหญ่และมีเสถียรภาพ นี่เป็นสาเหตุหลักมาจากมาตรการที่ทันเวลาและมีประสิทธิภาพของรัฐบาลดูไบซึ่งได้รับการกล่าวถึงซ้ำ ๆ ในหลาย ๆ แหล่ง ตอนนี้ฉันอยากจะพูดอย่างอื่น เกี่ยวกับสิ่งที่ตลาดนี้คาดหวังมากต่อไป
การตีราคาอสังหาริมทรัพย์ของดูไบประกอบกับความอิ่มตัวของตลาดกับที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพสูงใหม่ตามที่ผู้เชี่ยวชาญจะนำเอมิเรตไปสู่การปรับราคาที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ในปี 2558 ในช่วงต้นปีนักวิเคราะห์บางคนตกใจประเมินตัวเลขคาดการณ์เฉพาะเล็กน้อยในเรื่องนี้ แต่หลังจากนั้นไม่กี่สัปดาห์พวกเขาก็แก้ไขการคาดการณ์ของพวกเขา ดังนั้นผู้เชี่ยวชาญที่ Jones Lang Lasalle ซึ่งเป็นสำนักวิเคราะห์และให้คำปรึกษาระหว่างประเทศให้สัญญากับดูไบว่าจะลดราคา 5-10% ในปี 2015 ตามผู้เชี่ยวชาญของ JLL เฉพาะในสองปีล่าสุดตามมิถุนายน 2014 ราคาอสังหาริมทรัพย์ในดูไบเพิ่มขึ้น 56% ในปี 2558 ตาม JLL จะมีการสร้างบ้านใหม่จำนวน 25,000 หลังในดูไบซึ่งเทียบเท่ากับ 7% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดของเอมิเรต อย่างไรก็ตามตามที่ Craig Plumb หัวหน้าฝ่ายวิเคราะห์ที่สาขาตะวันออกกลางของ JLL กล่าวว่าตลาดมีความสามารถในการรับอสังหาริมทรัพย์ใหม่จำนวนมากโดยไม่ต้องลดราคาลง ดังนั้นการลดลงของพวกเขาจะถูกกำหนดโดยปัจจัยอื่น ๆ โดยเฉพาะราคาบ้านที่สูงเกินไป
อีกแง่มุมหนึ่งของการกำหนดราคาในหลายภาคส่วนของเศรษฐกิจดูไบที่มีความกังวลต่อนักลงทุนที่มีศักยภาพในต่างประเทศคือสถานการณ์ราคาน้ำมันค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องตามแบบแผนในใจประชาชนด้วยราคาสำหรับทุกอย่างและโดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเทศอาหรับ ทองสีดำ "
ในแง่นี้ผู้เชี่ยวชาญรีบเร่งจัดระเบียบเรา: การลดลงของราคาน้ำมันจะไม่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อตลาดที่อยู่อาศัยในดูไบ เอมิเรตนี้มีส่วนเกี่ยวข้องกับตลาดซื้อขายน้ำมันเพียงเล็กน้อย แต่การลดลงของราคาหุ้น 30% จากตัวบ่งชี้สูงสุดในเดือนมิถุนายน 2014 อาจทำให้ความเชื่อมั่นของนักลงทุนลดลง สถานการณ์ในตลาดแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศอาจทำให้กิจกรรมของนักลงทุนบางส่วนอ่อนตัวลงเนื่องจากค่าเงินของเดอร์แฮมต่อดอลลาร์การอยู่ในดูไบกลายเป็นราคาแพงกว่าสำหรับชาวต่างชาติบางคน แต่โดยทั่วไปในแง่นี้ภาพจะเปลี่ยนไปเล็กน้อย
ระดับการตลาด
ความจริงที่ว่าการระบายความร้อนที่ชัดเจนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ดูไบเป็นสัญญาณที่แน่นอนของการรักษาเสถียรภาพของมันใครจะสงสัยว่านักวิเคราะห์เท่านั้นที่มองในแง่ดีในแง่นี้
อย่างไรก็ตามมีการแบ่งปันอย่างสมบูรณ์โดยผู้ที่การพัฒนาต่อไปของสถานการณ์โดยตรงขึ้นอยู่กับว่าผู้เข้าร่วมตลาดตัวเองนักพัฒนาและโบรกเกอร์ตัวเลขอุตสาหกรรมที่สำคัญ 90% ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของดูไบในปัจจุบันถูกควบคุมโดยยักษ์ใหญ่ในอุตสาหกรรมสี่ราย ได้แก่ Nakheel, Damac, Dubai Properties และ Emaar ดังนั้นความผันผวนของผลกำไรและกิจกรรมของผู้พัฒนาเหล่านี้ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อสถานการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม
ตัวอย่างเช่นยักษ์ใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของดูไบ Nakheel ซึ่งรับหน้าที่สร้างที่พักอาศัยใหม่ 132 แห่งบนเกาะที่สร้างขึ้นเองของ The Palm Jumeirah และอีกหลายแห่งในพื้นที่ของดูไบเช่น A1 Furjan, เมืองนานาชาติ, หมู่บ้าน Jumeirah, Jumeirah Park และ Jumeirah ไฮทส์คาดว่าการเติบโตของกำไรอย่างมีนัยสำคัญในปี 2558 และจะไม่ลดทอนกิจกรรมของ บริษัท บริษัท ตั้งใจที่จะเพิ่มรายได้ค่าเช่าของพวกเขาสูงถึง 2 พันล้านเหรียญสหรัฐต่อปีเนื่องจากพื้นที่ค้าปลีกใหม่เกือบล้านตารางเมตรที่ผู้พัฒนาจะเริ่มดำเนินการในปีปัจจุบันรวมถึงอาคารที่อยู่อาศัยใหม่อีก 30,000 แห่งที่จะให้เช่า . Nakheel ได้รับการสนับสนุนจากธนาคารในอีกสี่ปีข้างหน้า - สถาบันการเงินจะให้สินเชื่อแก่ผู้พัฒนาอย่างน้อย 2.15 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ Nakheel เองตั้งใจที่จะทำสัญญาก่อสร้างในปี 2558 จำนวน 1.91 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ปีที่แล้วตัวเลขนี้อยู่ที่ 1.44 พันล้านเหรียญสหรัฐ
อีกหนึ่งผู้เล่นหลักในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ดูไบ Damac ยังได้นำเสนอการคาดการณ์สำหรับอนาคต: ในปี 2558 ตลาดมีแนวโน้มทรงตัวในขณะที่ในปี 2559-2560 มีแนวโน้มว่าจำนวนโครงการใหม่ที่ได้รับมอบหมายจะลดลงซึ่งอาจนำไปสู่รอบใหม่ ราคาที่เพิ่มขึ้น
ความเห็นโดยรวมของผู้เข้าร่วมส่วนใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ดูไบยังยืนยันการปรับตัวลดลงของราคาที่อยู่อาศัยในดูไบในปี 2015 แต่เขาเรียกปัจจัยอื่นของการตก นี่คือประการแรกการเพิ่มขึ้นของค่าธรรมเนียมสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์กฎเข้มงวดสำหรับการออกจำนองและการขาดที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงแม้จะมีความจริงที่ว่าในทุกประเทศอ่าว (GCC) สหรัฐอาหรับเอมิเรตได้นำอันดับในแง่ของปริมาณอสังหาริมทรัพย์ . ตัวอย่างเช่นมูลค่ารวมของอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างขึ้นในปี 2014 อยู่ที่ประมาณ 21.28 พันล้านเหรียญสหรัฐ แต่น่าเสียดายที่ส่วนแบ่งของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่ต้องการและมีราคาไม่แพงในมวลรวมนี้มีขนาดเล็กเกินไป
Timeshare และ crowdfunding
และคำสองคำใหม่นี้ได้รับการกล่าวโดยนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ซึ่งกำลังมองหาวิธีการใหม่ ๆ ที่ให้ผลกำไรมากที่สุดในการลงทุนในทรงกลมที่น่าเชื่อถือที่สุดซึ่งเป็นทรงกลมของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในดูไบและสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ทั้งสองแนวคิดนี้มีความเกี่ยวข้องอย่างยิ่งเนื่องจากราคาที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องซึ่งไม่อนุญาตให้นักลงทุนที่มีงบประมาณ จำกัด ในการซื้อที่อยู่อาศัยแยกต่างหากสำหรับการใช้ตลอดทั้งปี และที่นี่ timeshare และ crowdfunding มาช่วยเหลือ
อย่างไรก็ตามแนวคิดเหล่านี้เป็นแนวคิดใหม่ที่แม่นยำสำหรับดูไบซึ่งในปีนี้เป็นครั้งแรกที่ข้อเสนอแบบเต็มรูปแบบสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยแบบร่วมทุนปรากฏในตลาด ข้อเสนอดังกล่าวเกิดขึ้นกับนักลงทุนรายย่อยโดย DURISE เกี่ยวกับอพาร์ทเมนท์ในเขตเมืองเก่าที่ซับซ้อนในใจกลางเมืองดูไบ Souq A1 Bahar ตามข้อเสนอของ DURISE จำนวนเงินลงทุนขั้นต่ำที่ผู้ถือผลประโยชน์สามารถลงทุนในการซื้อที่อยู่อาศัยร่วมกันบนพื้นฐานของการระดมทุนจะเท่ากับ 5,000 ดอลลาร์สหรัฐ
แนวคิดระดมทุนมุ่งเป้าไปที่นักลงทุนที่มีศักยภาพซึ่งไม่มีเงินทุนเพียงพอสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล แต่ผู้ที่สามารถลงทุนส่วนหนึ่งของเงินที่จำเป็นในการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ ดังนั้น บริษัท ตัวกลางจึงสามารถระดมทุนได้มากพอที่จะซื้ออพาร์ทเมนท์หนึ่งอพาร์ทเมนต์หรือหลายแห่ง (จนถึงทั้งซับซ้อน) และผู้ถือหุ้น - นักลงทุนกลายเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เต็มรูปแบบในระยะเวลาที่เท่ากัน
โดยทั่วไปรูปแบบการระดมทุนค่อนข้างหลากหลายและเกี่ยวข้องกับการมีส่วนร่วมในรูปแบบต่างๆของนักลงทุน หลักการของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นี้เพิ่งได้รับความสนใจอย่างมากต่อนักลงทุนในรัสเซียและประเทศอื่น ๆ ของโลก ในดูไบการระดมทุนในความสัมพันธ์กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น "ตรวจสอบดิน" การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อีกประเภทหนึ่งซึ่งปรากฏในดูไบค่อนข้างเร็ว ๆ นี้ดังนั้นทุกคนจึงไม่รู้จักกันก็คือแนวคิดของการแชร์ไทม์แชร์ ตามรายงานการวิเคราะห์ใหม่จาก บริษัท การตลาด AFH ตลาดอสังหาริมทรัพย์ดูไบจะมีรายได้อย่างน้อย 3.8 พันล้านเหรียญสหรัฐในระยะเวลาอันใกล้เนื่องจากความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นในภาคธุรกิจไทม์แชร์
Timeshare สันนิษฐานว่าเจ้าของบ้านมีสิทธิ์อาศัยอยู่ในอพาร์ทเมนต์หรือบ้านของเขาในช่วงระยะเวลาหนึ่งปี (โดยปกติจะเป็นช่วงเวลาตั้งแต่หนึ่งเดือนถึงสามปีในช่วงปีที่เจ้าของเลือก) และส่วนที่เหลือจากการให้เช่าโดยองค์กรการจัดการ หรืออาคารที่สร้างขึ้นและดำเนินงานอาคารพักอาศัยแห่งนี้ ดังนั้นที่อยู่อาศัยจะนำรายได้ไปให้เจ้าของบ้านและในเวลาเดียวกันเติมกองทุนอสังหาริมทรัพย์ของโรงแรมในเมือง รูปแบบความเป็นเจ้าของนี้มักจะถูกอ้างถึงว่าเป็นเจ้าของร่วมหรือร่วมกัน อุตสาหกรรม timeshare ในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์เติบโตขึ้น 15-20% เฉพาะในปี 2013 และในปี 2014 - เพิ่มขึ้นอีก 30% ตามรายงานของ AFH แต่ความต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกด้านการต้อนรับนั้นเพิ่มขึ้นทุกปีทั้งจากนักท่องเที่ยวที่ต้องการพักในอพาร์ทเมนต์ที่สะดวกสบายและจากนักลงทุนที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่สองสำหรับตัวเองซึ่งในเวลาเดียวกันสามารถเช่าทำกำไรได้เกือบทั้งปี
ดังนั้นจึงเป็นที่ชัดเจนว่าดูไบได้พิสูจน์ความสามารถในการเรียนรู้จากความผิดพลาด: ตอนนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้นไม่ทำให้ตลาดล่ม แต่เพียงเพิ่มวิธีการใหม่ในการจัดการทั้งตลาดและการลงทุนซึ่งสะท้อนให้เห็น และอะไรก็ตามที่ทำให้เกิดความผันผวนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในดูไบสิ่งหนึ่งที่เห็นได้ชัดคือพวกเขาทุกคนมีพื้นฐานที่แท้จริงซึ่งหมายความว่าการเปลี่ยนแปลงราคานั้นไม่สามารถเป็นสัญญาณบ่งบอกถึงความเสื่อมโทรมของตลาดได้ แต่เป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความสมบูรณ์ .
คุณสามารถรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการซื้อและการจัดการอสังหาริมทรัพย์ในดูไบจากผู้เชี่ยวชาญ IMEXReal Estate ทางโทรศัพท์ในมอสโก +7 495 5100008 โทรศัพท์โทรฟรีใน UAE 800-IMEX (800-4639) หรือส่งคำร้องขอทางอีเมล [email protected] .
