ท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจโลกการล่มสลายของราคาที่อยู่อาศัยและสถานที่ก่อสร้างแช่แข็งเป็นเรื่องปกติในดูไบ อย่างไรก็ตามเนื่องจากความดึงดูดใจของเมืองนี้ในฐานะศูนย์กลางการท่องเที่ยวและธุรกิจทำให้สถานการณ์เริ่มดีขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่มีเส้นทางที่ยาวและยากลำบากก่อนการฟื้นตัวเต็มที่
และในปี 2012 คำแถลงว่าช่วงเวลาที่ดีที่สุดกลับมาอีกครั้งสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ดูไบนั้นไม่ได้ไม่มีมูลความจริงอีกต่อไปสิ่งนี้ถูกระบุโดยข้อมูลของ บริษัท ที่ปรึกษาและตัวแทนจัดอันดับ ตามที่กรมที่ดินดูไบในช่วงครึ่งแรกของปี 2555 ปริมาณธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 21% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้วและมีจำนวนถึง 63 พันล้านดีแรห์ม (17.2 พันล้านเหรียญสหรัฐ) อัตราค่าเช่าเริ่มที่จะเติบโต บริษัท พัฒนากลับมาก่อสร้างก่อนหน้านี้แล้วและประกาศเปิดตัวโครงการใหม่ อย่างไรก็ตามการศึกษาส่วนใหญ่ยอมรับว่าการเพิ่มขึ้นของราคาและอัตราค่าเช่าไม่สม่ำเสมอในส่วนต่าง ๆ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ดูไบและมีการแยกส่วนมากขึ้น ดังนั้นวิธีที่ดีและมั่นคงจริงๆคือการฟื้นฟูตลาดและสิ่งที่เกิดขึ้นจริงกับราคาโดยเฉพาะอย่างยิ่งในสิ่งที่เรียกว่า "ฟรีโฮล" - พื้นที่ที่ชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในทรัพย์สิน?
ลองคิดดูด้วยความช่วยเหลือของผู้เชี่ยวชาญด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์ของดูไบ
ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย
ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยมีการเพิ่มขึ้นของราคาอย่างรวดเร็ว อย่างไรก็ตามส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในส่วนของวิลล่าซึ่งราคาได้ถึงหรือเกินระดับก่อนเกิดวิกฤตแล้ว รายงานของ บริษัท ที่ปรึกษาตลาดมุมมองระดับโลกโจนส์แลนด์ลาซาลล์ (JLL) สำหรับไตรมาสที่สามของปี 2012 ระบุว่าการเพิ่มขึ้น 23% ของราคาวิลล่าในดูไบในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา ในเวลาเดียวกัน, อพาร์ทเมนท์ในเวลาเดียวกันได้เพิ่มขึ้นในราคาเพียง 4%
อุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นนั้นถูกมองเห็นสำหรับบ้านพักตากอากาศและทาวน์เฮาส์ในพื้นที่เช่นสปริง, ทุ่งหญ้า, ทุ่งอาหรับและหมู่เกาะจูเมราห์ ตัวอย่างเช่นในเขตสปริงส์ทาวน์เฮาส์สองห้องนอนมีค่าใช้จ่ายถึง 1.5 ล้านเดอร์แฮม (ประมาณ 410,000 ดอลลาร์) และมีสามห้องนอน - 2.2 ล้านเดอร์แฮม (ประมาณ 600,000 ดอลลาร์) เมื่อเทียบกับปีที่แล้วราคาเพิ่มขึ้น 25-30% โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเติบโตอย่างรวดเร็วในไตรมาสที่สามของปี 2012 เมื่อราคาทาวน์เฮาส์สองห้องนอนเพิ่มขึ้นจาก 1.38 เป็น 1.5 ล้านดิแรห์ม (จาก 380 เป็น 410,000 ดอลลาร์) และ บ้านพักตากอากาศสามห้องนอน - 2.0 - 2.2 ล้านเดอร์แฮม (จาก 550 ถึง 600,000 ดอลลาร์)
อพาร์ทเมนท์ที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นในราคาช้ากว่ามากขึ้นอยู่กับความนิยมของแต่ละพื้นที่ ในโครงการที่มีชื่อเสียงที่มีทำเลที่ดีเช่นจูไมราห์บีชเรสซิเดนซ์และดูไบมารีน่าราคาจะสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ในส่วนที่มีชื่อเสียงน้อยกว่าพวกเขาอาจไม่แสดงการเปลี่ยนแปลงเชิงบวก มันควรจะเป็นพาหะในใจว่าถึงแม้ว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์รวมถึงโครงการที่มีขนาดใหญ่มากก็เริ่มที่จะเปิดตัวอีกครั้งในดูไบในสัปดาห์ที่ผ่านมาและเดือนที่พวกเขาจะไม่มาตลาดในไม่ช้า จนกว่าจะถึงตอนนั้นเนื่องจากหลายคน "สูญเสีย" เนื่องจากวิกฤตของปีในดูไบจะมีอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่ จำกัด
ความคิดเห็นโดย Imex Real Estate
Dmitry Strakhov:“ ในความเป็นจริงหน่วยงานที่ปรึกษาระดับโลกหลายแห่งเพิ่งรายงานว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ดูไบได้รอดพ้นจากผลกระทบของวิกฤตเศรษฐกิจโลกและเริ่มเติบโตอย่างต่อเนื่องทรูระดับและขนาดของการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับปัจจัยเช่น พื้นที่ระยะห่างจากทะเลการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและอื่น ๆ อย่างไรก็ตามการเติบโตอย่างมั่นคงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ดูไบโดยรวมนั้นเราสามารถพูดถึงทั้งตลาดเช่าและตลาดการขายอพาร์ทเมนท์และวิลล่าในโครงการใหม่จากที่รู้จักกันดี "นักพัฒนาเช่น Emaar และ Nakheel กำลังขายออกอย่างรวดเร็วซึ่งหมายความว่าความเชื่อมั่นของนักลงทุนได้รับการฟื้นฟูความต้องการที่ดีและมีข้อ จำกัด เนื่องจากเหตุผลที่ต้องการอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่โดยเฉพาะชายฝั่งสร้างเงื่อนไขสำหรับการเพิ่มขึ้นของราคาอย่างมั่นคง"
ให้เช่าที่พักอาศัย
ภาพที่คล้ายกันเกิดขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าพร้อมกลับไปยังตัวบ่งชี้ก่อนเกิดวิกฤต ในเวลาเดียวกันการเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเช่าเป็นมากกว่าการเปลี่ยนแปลงของราคาบ้านพักตากอากาศและอพาร์ตเมนต์ รายงานมุมมองตลาดทั่วโลกของ JLL เดียวกันในไตรมาสที่สามของปี 2012 แสดงให้เห็นว่าต้นทุนการเช่าบ้านพักตากอากาศสำหรับสิบสองเดือนจากกันยายน 2011 ถึงกันยายน 2012 เพิ่มขึ้น 7% และสำหรับอพาร์ทเมนท์ - 5% นอกจากนี้ในขณะที่การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์จะสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัดในพื้นที่ที่มีชื่อเสียงเมื่อเทียบกับที่มีขนาดเล็กมากขึ้นอัตราการเช่าจะเพิ่มขึ้นในหนึ่งและส่วนอื่น ตัวอย่างเช่นการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญของราคาเช่าถูกบันทึกไว้ในพื้นที่งบประมาณเช่น Discovery Gardens และเมืองนานาชาติ
ใน Discovery Gardens พื้นที่พัฒนาต้นทุนต่ำของ Nakheel อัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้น 25% ตั้งแต่ต้นปี 2555 การให้เช่าสตูดิโออพาร์ทเมนท์ในบริเวณนี้จะเสียค่าใช้จ่าย 32-38,000 dirhams (จาก 8.7 ถึง 10.3 พันดอลลาร์) ต่อปีในขณะที่ในไตรมาสแรกของปี 2012 มีจำนวน 25-27,000 dirhams (จาก 6800 ถึง 7350 ดอลลาร์) ค่าใช้จ่ายในการเช่าอพาร์ทเมนท์แบบหนึ่งห้องนอนมีค่า 43-52,000 dirhams (1,700-14,100 ดอลลาร์) ในขณะที่ในไตรมาสแรกของปี 2012 ไม่เกิน 38-40,000 dirhams (1,0300-10,900 ดอลลาร์) แม้ว่าการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูในดูไบจะไม่แพงมากนักโดยตัวบ่งชี้นี้ยังคงเป็นหนึ่งในสถานที่แรกในโลก ตัวอย่างเช่นดัชนี Prime Global Rental ของ บริษัท ที่ปรึกษาไนท์แฟรงค์ซึ่งแสดงอัตราที่ 5 เปอร์เซ็นต์ของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่มีชื่อเสียงที่สุดในเมืองเริ่มมีราคาแพงขึ้นเรื่อย ๆ เติบโตขึ้น 3% ตั้งแต่ต้นปี ด้วยเหตุนี้ดูไบจึงเป็นอันดับที่ 9 ในบรรดาเมืองต่างๆของโลกที่รวมอยู่ในรายงานก่อนหน้าสิงคโปร์สิงคโปร์และมอสโกและแพ้เมืองอื่น ๆ เช่นนิวยอร์กเซี่ยงไฮ้ปักกิ่งซูริคและโตรอนโต
ความคิดเห็นโดย Imex Real Estate
Eduard Burakov:“ ความต้องการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในดูไบมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วงปีที่ผ่านมาและครึ่งหนึ่งเนื่องจากการเพิ่มขึ้นของจำนวนประชากรของดูไบและการไหลบ่าเข้ามาของชาวต่างชาติอย่างต่อเนื่อง ดึงดูดผู้เช่าจากเพื่อนบ้านใกล้เคียงดึงดูดพวกเขาด้วยมาตรฐานการครองชีพที่สูงและโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาขึ้นเจ้าหน้าที่ของอาบูดาบียังตัดสินใจที่จะสั่งห้ามข้าราชการในการเช่าที่อยู่อาศัยในดูไบเนื่องจากผู้คนจำนวนมากต้องการ มาใช้ชีวิตในดูไบขณะที่ทำงานในอาบูดาบี. และนั่นคือทั้งๆที่วันในการเดินทางกว่า 100 กม. ในทิศทางเดียว. "
สำนักงานตลาดอสังหาริมทรัพย์
บางทีสถานการณ์ความขัดแย้งมากที่สุดที่สังเกตในตลาดอสังหาริมทรัพย์สำนักงานในดูไบ ในอีกด้านหนึ่งแหล่งอ้างอิงต่าง ๆ ความต้องการสำนักงานในดูไบได้กลับไปสู่ระดับก่อนวิกฤตปี 2550 สิ่งนี้ได้รับการอำนวยความสะดวกโดย บริษัท น้ำมันและก๊าซของโลกที่กำลังเดินทางมาดูไบเพื่อรับประโยชน์จากราคาไฮโดรคาร์บอนที่สูงและหาตลาดใหม่ ความต้องการส่วนหนึ่งที่สำคัญตรงกับ บริษัท ที่ดำเนินงานอยู่ในดูไบซึ่งกำลังขยายตัวเนื่องจากการเติบโตของเศรษฐกิจเอมิเรตและกิจกรรมทางธุรกิจในภูมิภาค
ในเวลาเดียวกันในดูไบมีการจัดหาอสังหาริมทรัพย์สำนักงานส่วนเกินซึ่งส่งผลกระทบในทางลบต่ออัตราค่าเช่าและอัตราการเข้าพัก ในขณะเดียวกันพื้นที่สำนักงานที่มีคุณภาพสูงได้รับการว่าจ้างอย่างต่อเนื่องเช่นในย่านธุรกิจที่กำลังพัฒนาของ Business Bay
เป็นผลให้ราคาเช่าอยู่ในระดับที่มั่นคงในสถานที่ให้บริการที่ดีเท่านั้น ตัวอย่างเช่นในพื้นที่ของเมืองทางการเงินระหว่างประเทศซึ่งเป็นส่วนที่มีชื่อเสียงที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์สำนักงานอัตราค่าเช่าจะถูกเก็บไว้ที่ AED 2,700 ($ 750) ต่อตารางเมตรต่อปี ค่าเช่าที่ค่อนข้างคงที่ของการเช่าพื้นที่สำนักงานคลาส B ในย่าน Tecom โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 1100 dirhams (ประมาณ $ 300) ต่อตารางเมตรต่อปี
อย่างไรก็ตาม Tecom เช่นเดียวกับ Business Bay และ Jumeirah Lake Towers มีพื้นที่ว่างที่ว่างสูงและในอาคารสำนักงานที่เก่ากว่าเจ้าของทั้งหมดถูกบังคับให้ลดอัตราค่าเช่าเพื่อดึงดูดผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง
ข้างหน้าคืออะไร
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของดูไบกำลังล้างซากปรักหักพังที่เหลืออยู่จากวิกฤติล่าสุดและกำลังเตรียมพร้อมสำหรับการก้าวกระโดดครั้งใหม่ ผู้รอดชีวิตจากวิกฤติที่เกิดขึ้นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้วางงบการเงินตามลำดับและรายงานการเติบโตของผลกำไรโครงการที่เคยถูกแช่แข็งก่อนหน้านี้จะเสร็จสมบูรณ์เพราะรัฐที่สิ้นหวังอย่างสิ้นเชิงกำลังมองหานักลงทุนใหม่
นับเป็นครั้งแรกนับตั้งแต่เกิดวิกฤติขึ้นผู้เล่นในตลาดชั้นนำประกาศโครงการใหม่ เงินทุนไหลเข้าสู่ดูไบอีกครั้งจากทั่วทุกภูมิภาคและไม่เพียงเพราะมันได้รับการยืนยันสถานะว่าเป็น "สวรรค์ที่ปลอดภัย" ด้วยโครงสร้างพื้นฐานที่ดีเยี่ยมและบรรยากาศการลงทุน
ในเวลาเดียวกันผู้เล่นรายใหญ่ทุกคนไม่ต้องการให้ราคาซ้ำซ้อนในช่วงปี 2550-2551 ซึ่งมีส่วนแบ่งการเก็งกำไรสูงมาก บริษัท พัฒนาที่ใหญ่ที่สุด Emaar และ Nakheel ซึ่งจำกัดความเป็นไปได้ในการขายคืนอพาร์ทเมนท์และวิลล่าที่ยังสร้างไม่เสร็จในโครงการใหม่ของพวกเขา ดังนั้นการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์จะไม่เป็นไปอย่างรวดเร็วเหมือนกับในช่วงก่อนเกิดวิกฤติ แต่สำหรับผู้ที่มองหาโอกาสในการลงทุนระยะยาวโอกาสใหม่กำลังเปิดตัวในดูไบ มันเป็นสิ่งจำเป็นเท่านั้นที่จะเข้าใกล้การเลือกวัตถุการลงทุนอย่างระมัดระวัง
คุณสามารถรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการได้มาและการจัดการทรัพย์สินของคุณในดูไบได้จากผู้เชี่ยวชาญของ IMEX Real Estate ทางโทรศัพท์ ในมอสโก +7 495 5100008 หมายเลขโทรฟรีในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ 800-IMEX (800-4639) หรือโดยการส่งคำขอทางอีเมล[email protected].
