เราดำเนินต่อวงจรของบทความที่ทุ่มเทให้กับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในดูไบ ไม่ลับว่าผู้ซื้อปกติไม่มีทิศทางที่ง่ายในการสั่งซื้อช่วงเวลาที่เป็นกระบวนการ สรุปราคาของคำถามนั้นสูงมากและความเสี่ยงที่เป็นไปได้สำหรับการทำธุรกรรมควรเป็นขั้นต่ำ วันนี้เราเป็นขั้นตอนการสร้างขั้นตอนการจัดซื้ออสังหาริมทรัพย์ในดูไบและเราจะใช้รายละเอียดต่ำสุดของแสงที่สำคัญทั้งหมด เพื่อนร่วมชาติของเราที่ตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ควรจำไว้ว่ายังไม่มีกฎหมายของรัฐบาลกลางทั่วไปในด้านอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ ทั้งเจ็ดเอมิเรตส์ควบคุมปัญหาทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอาณาเขตของตนอย่างอิสระ ที่ก้าวหน้าที่สุดในทิศทางนี้ตามธรรมเนียมคือดูไบ
ดูไบมีกรอบกฎหมายที่ได้รับการพัฒนาและโปร่งใสมากที่สุดในด้านอสังหาริมทรัพย์ ตามกฎหมายของรัฐเอมิเรตส์แห่งดูไบพลเมืองของต่างประเทศที่ไม่ใช่สมาชิกของสภาความร่วมมืออ่าวอาหรับ (GCC) มีสิทธิ์ได้รับทรัพย์สินโดยตรงในดูไบในรูปแบบกรรมสิทธิ์ (“ โฮลด์”) ในเขตพื้นที่พิเศษที่เรียกว่า รายการของโซนดังกล่าวถูกกำหนดโดยพระราชกฤษฎีกาของผู้ปกครองแห่งดูไบลำดับที่ 3 ของปี 2549 เหล่านี้รวมถึงพื้นที่เกือบทั้งหมดของ "ดูไบใหม่" รวมถึงพื้นที่ยอดนิยมเช่นดูไบมารีน่า, เดอะปาล์มจูไมราห์, เอมิเรตส์ลีฟวิ่ง, Jumeirah Lakes Towers, ดาวน์ทาวน์ดูไบและอื่น ๆ
สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ได้รับการจดทะเบียนในทะเบียนพิเศษโดยกรมที่ดินดูไบและเจ้าของจะได้รับใบรับรองการจดทะเบียน (ที่เรียกว่า“ โฉนดที่ดิน”) การลงทะเบียนของการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จะดำเนินการในช่วงเวลาของการติดต่อกับกรมที่ดินของผู้ซื้อและผู้ขายและทันทีที่ใบรับรองการลงทะเบียนรับรองความเป็นเจ้าของของทรัพย์สินที่ได้รับจะออกให้กับผู้ซื้อ ขั้นตอนการลงทะเบียน "ทันที" นี้ช่วยลดขั้นตอนการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ให้มากที่สุดและลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นทั้งในส่วนของผู้ขายและผู้ซื้อ
การปฏิบัติตามกฎระเบียบได้รับการตรวจสอบโดยหน่วยงานกำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์ของดูไบ (RERA) โดยเฉพาะอย่างยิ่งมันเป็นผู้รับผิดชอบในการลงทะเบียนของโครงการอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกับการลงทะเบียนบังคับของนักพัฒนาหน่วยงานอสังหาริมทรัพย์และตัวแทนเอง กิจกรรมของ RERA มุ่งเน้นไปที่การปกป้องสิทธิและผลประโยชน์ของผู้ซื้อและผู้ขายเป็นหลักและได้รับการออกแบบเพื่อลดความเป็นไปได้ของการฉ้อโกงในส่วนของตัวแทน การตรวจสอบการลงทะเบียนของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และตัวแทนนั้นง่ายมาก ในการทำเช่นนี้เพียงไปที่เว็บไซต์อย่างเป็นทางการของ RERA ที่ www.rpdubai.com
โดยทั่วไปแล้วขั้นตอนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในดูไบในกรณีส่วนใหญ่จะเป็นดังนี้:
1. ผู้ซื้อเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่เขาต้องการซื้อ
วิธีที่ง่ายและมีประสิทธิภาพมากที่สุดคือติดต่อหน่วยงานด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินงานในตลาดดูไบ ความจริงก็คือโดยที่ไม่มีการมีส่วนร่วมของตัวแทนในดูไบเช่นเดียวกับในส่วนที่เหลือของโลกเกือบจะไม่มีธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เสร็จสมบูรณ์ มันอยู่ในหน่วยงานอสังหาริมทรัพย์บ่อยครั้งลูกค้าที่ต้องการเช่าให้เช่าซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ใช้ การทำงานในตลาดตัวแทนไม่เหมือนใครมีข้อมูลเกี่ยวกับผู้ที่ต้องการเช่าเช่าขายหรือซื้อเท่าไหร่และเท่าใด ในกรณีส่วนใหญ่หน่วยงานด้านอสังหาริมทรัพย์ทำหน้าที่เป็นบุคคลที่สามในการทำธุรกรรมระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อรับประกันผลประโยชน์ของทั้งสอง อย่างไรก็ตามมันจะต้องเป็นพาหะในใจว่ามีส่วนร่วมในตลาดมืออาชีพไม่ได้ลงทะเบียนและทำหน้าที่ถูกต้องตามกฎหมาย
ก่อนอื่นตามคำสั่งของประธานกรมที่ดินดูไบหมายเลข 85 ของปี 2549 หน่วยงานอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดที่ดำเนินงานในดูไบจะต้องได้รับใบอนุญาตสำหรับกิจกรรมประเภทนี้และลงทะเบียนในรีจิสทรีพิเศษของหน่วยงานกำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์ของดูไบ (RERA) เนื่องจากองค์กรธุรกิจในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ไม่มีความสามารถตามกฎหมายสากลจึงต้องระบุประเภทของกิจกรรมที่อนุญาตไว้ในใบอนุญาต ตัวอย่างเช่นสำหรับสื่อกลางในการขายการซื้อหรือการเช่าซื้อกิจกรรมประเภทนี้จะต้องระบุไว้อย่างชัดเจนในใบอนุญาต ในเวลาเดียวกันตัวแทนทั้งหมดของ บริษัท จะต้องผ่านหลักสูตรการฝึกอบรมที่เหมาะสมและรับบัตรนายหน้าส่วนบุคคลที่มีหมายเลขบุคคล
2. ผู้ขายและผู้ซื้อลงนามในสัญญาการขายซึ่งสะท้อนถึงพารามิเตอร์ทั้งหมดของการทำธุรกรรมโดยทั่วไปสัญญาการขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องตอบสนองความต้องการขั้นพื้นฐานดังต่อไปนี้:
- ที่จะอยู่ในคุก
ไม่จำเป็นต้องมีการรับรองเอกสารการซื้อและการขายอสังหาริมทรัพย์ในยูเออี แม้จะมีความจริงที่ว่าภาษาราชการในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์เป็นภาษาอาหรับสนธิสัญญาภาษาอังกฤษได้รับการยอมรับในระดับสากลและเป็นที่ยอมรับโดยไม่มีการแปล ยกเว้นเป็นสำนักงานอัยการอัยการและศาลซึ่งการแปลเป็นภาษาอาหรับเป็นข้อกำหนดที่จำเป็น
- มีข้อกำหนดหลักของการทำธุรกรรม
ในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องระบุ:
- วัตถุแห่งการขาย
- มูลค่าของทรัพย์สินที่ได้มา
- การชำระเงินเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรม (ค่านายหน้าตัวแทนการชำระเงินให้กับนักพัฒนาค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนในกรมที่ดินการชำระเงินคืนแก่ผู้ขายของค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาที่จ่ายล่วงหน้า ฯลฯ )
- ระยะเวลาที่จะต้องทำธุรกรรมการซื้อและการขาย
- ข้อกำหนดและขั้นตอนการชำระบัญชี
- ความรับผิดชอบของคู่กรณีในกรณีที่ไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาได้
เป็นที่น่าสังเกตว่าในกรณีส่วนใหญ่การมีส่วนร่วมของทนายความบุคคลที่สามในการจัดทำสัญญาการขายอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นต้องใช้ ตามกฎแล้วพนักงานที่มีคุณสมบัติเหมาะสมของ บริษัท ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ดำเนินธุรกรรมค่อนข้างสามารถจัดทำข้อตกลงดังกล่าวบนพื้นฐานของแบบฟอร์มมาตรฐานที่ได้รับอนุมัติและใช้ในกิจกรรมของ บริษัท
3. เมื่อลงนามในสัญญาขายกับผู้ขายผู้ซื้อทำการฝากเงิน (โดยปกติ 10% ของมูลค่าทรัพย์สินที่ได้มา)
โดยปกติหน่วยงานด้านอสังหาริมทรัพย์จะรับเงินมัดจำจากผู้ซื้อและเก็บไว้จนกว่าจะมีการชำระบัญชีขั้นสุดท้ายและการลงทะเบียนการทำธุรกรรมในแผนกที่ดิน สำหรับผู้ซื้อสิ่งนี้รับประกันการคืนเงินมัดจำหากการทำธุรกรรมไม่เกิดขึ้นเนื่องจากความผิดของผู้ขาย และผู้ขายในที่สุดก็สามารถนับจำนวนเงินที่ชำระเป็นเงินชดเชยหากการทำธุรกรรมไม่ได้เกิดขึ้นเนื่องจากความผิดของผู้ซื้อ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของดูไบเป็น บริษัท ข้ามชาติ ผู้ซื้อผู้ขายเจ้าของที่ดินและผู้เช่ามักเป็นชาวต่างชาติ พวกเขาสามารถหากันได้ที่ไหนในกรณีที่มีบางอย่างผิดปกติ? ดังนั้นตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่มีสำนักงานจดทะเบียนในดูไบจึงเป็นผู้ค้ำประกันการทำธุรกรรมดังกล่าวอย่างจริงจัง นอกจากนี้ปัจจัยสำคัญคือข้อกำหนดของกฎหมายว่าด้วยการเป็นเจ้าของ 100% ของ บริษัท ดังกล่าวโดยชาวท้องถิ่น - พลเมืองของสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์
4. ผู้ขายได้รับอนุญาตจากนักพัฒนาในการขายทรัพย์สินของเขา (ไม่มีใบรับรองการคัดค้าน NOC) ซึ่งมีความจำเป็นสำหรับการลงทะเบียนการทำธุรกรรมในกรมที่ดินดูไบ
ที่จริงแล้วได้รับอนุญาตจากนักพัฒนาซอฟต์แวร์ (ไม่มีใบรับรองการคัดค้าน NOC) เป็นใบรับรองการไม่ชำระหนี้ของผู้ขายให้กับผู้พัฒนา การลงทะเบียนของใบอนุญาตดังกล่าวสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์อาจใช้เวลา 1 วันถึง 2-3 สัปดาห์ขึ้นอยู่กับนักพัฒนา ค่าใช้จ่ายของใบอนุญาตดังกล่าวคืออีกครั้งขึ้นอยู่กับนโยบายของนักพัฒนาจาก 500 ถึง 5,000 สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (ประมาณ US $ 137-1370)
5. หลังจากได้รับอนุญาตให้ขายผู้ขายและผู้ซื้อจะลงทะเบียนทรัพย์สินในชื่อของเจ้าของใหม่ในกรมที่ดิน
โดยปกติในช่วงเวลาของการลงทะเบียนธุรกรรมจะถูกตัดสินเช่นกัน สำนักทะเบียนที่ดินดูไบดูแลรักษาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบอิเล็กทรอนิกส์ การลงทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์จะดำเนินการในเวลาที่ผู้ซื้อและผู้ขายติดต่อและทันทีที่ผู้ซื้อได้รับใบรับรองการลงทะเบียน ("โฉนดที่ดิน") พิสูจน์การเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ได้มา
หากทรัพย์สินยังไม่ได้ถูกดำเนินการการลงทะเบียนกับกรมที่ดินจะเกิดขึ้นในการลงทะเบียนชั่วคราว ในกรณีนี้ผู้ซื้อไม่ได้รับใบรับรองการลงทะเบียน แต่เรียกว่า สัญญาการขายเริ่มต้น (สัญญาการขายเริ่มต้น) เมื่อวัตถุถูกนำไปใช้งานสัญญาการขายหลักเป็นพื้นฐานสำหรับเจ้าของที่จะได้รับใบรับรองการลงทะเบียน ค่าใช้จ่ายในการลงทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในกรมที่ดินโดยทั่วไปมีจำนวน 2% ของราคาขายบวกค่าใช้จ่ายคงที่เล็กน้อย (ประมาณ US $ 100) สำหรับการออกใบรับรอง
ในการลงทะเบียนกับกรมที่ดินคุณต้องส่งเอกสารดังต่อไปนี้:
- - ต้นฉบับของหนังสือเดินทางของผู้ซื้อและผู้ขาย
- - ใบรับรองดั้งเดิมของการลงทะเบียนของอสังหาริมทรัพย์ในชื่อของผู้ขาย
- - ใบอนุญาตดั้งเดิมสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์จากนักพัฒนา (NOC)
- - สำเนาสัญญาการขาย
หากคุณไม่มีโอกาสหรือความปรารถนาที่จะมีส่วนร่วมในแผนกที่ดินในเวลาที่ทำการจดทะเบียนโอนสิทธิ์คุณสามารถมอบอำนาจให้คุณจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในชื่อของคุณให้กับบุคคลอื่นโดยการออกหนังสือมอบอำนาจ ซึ่งสามารถทำได้ตัวอย่างเช่นที่ Dubai Courts Notary Public ค่าใช้จ่ายในการรับรองเอกสารของทนายความคือ 60 dirhams สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (ประมาณ US $ 16) บวก 150 dirhams (ประมาณ US $ 41) มีบริการสำหรับการพิมพ์หนังสือมอบอำนาจเป็นภาษาอังกฤษและภาษาอาหรับ
ในช่วงเวลาของการลงทะเบียนการโอนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์การตั้งถิ่นฐานครั้งสุดท้ายระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อภายใต้การทำธุรกรรมการซื้อและการขายที่เกิดขึ้น โดยทั่วไปการชำระเงินจะดำเนินการโดยการโอนเช็คธนาคารที่เตรียมไว้ล่วงหน้าจากผู้ซื้อไปยังผู้ขายสำหรับจำนวนเงินที่จำเป็น (เช็คเรียกของผู้จัดการ - อะนาล็อกของบิลธนาคาร) บ่อยครั้งที่การตรวจสอบดังกล่าวจัดทำโดยหน่วยงานอสังหาริมทรัพย์ที่ทำธุรกรรม โดยปกติก่อนหน้านี้หน่วยงานจะต้องได้รับเงินทั้งหมดจากผู้ซื้อ บางครั้งพบการชำระเงินสด แต่ไม่ธรรมดาเนื่องจากมีความไม่สะดวกมากมายที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้
ทันทีก่อนที่จะออกใบรับรองการลงทะเบียนให้กับผู้ซื้อนายทะเบียนของรัฐจะขอให้ผู้ซื้อและผู้ขายทำการชำระหนี้และลงนามในเอกสารระบุว่าผู้ขายไม่มีการเรียกร้องค่าตอบแทนจากการขายอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้กระบวนการเสร็จสิ้นการทำธุรกรรมเป็นไปอย่างราบรื่นผู้ซื้อจะต้องเตรียมการตรวจสอบทั้งหมดล่วงหน้าและประสานงานชื่อและจำนวนเงินที่ระบุในเอกสารเหล่านั้นกับผู้ขาย หากการทำธุรกรรมดำเนินการโดยหน่วยงานด้านอสังหาริมทรัพย์มักจะทำหน้าที่ประสานงานและชำระเงินประสานงาน
คุณสามารถรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในดูไบได้จากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของ IMEX ทางโทรศัพท์ ในมอสโก +7 495 5100008 หมายเลขโทรฟรีในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ 800-IMEX (800-4639) หรือโดยการส่งคำขอทางอีเมล [email protected]
ความซับซ้อนของบริการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์
- การเลือกตัวเลือกที่ดีที่สุดสำหรับการลงทุน
- การขายการซื้อและการเช่าที่อยู่อาศัยสำนักงานและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก
- สนับสนุนการทำธุรกรรมและบริการหลังการขาย
- ให้ความช่วยเหลือในการเปิดบัญชีธนาคารและจดทะเบียน บริษัท ในยูเออี
- การให้คำปรึกษาของนักกฎหมายและนักกฎหมาย
