ในช่วงสามปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในดูไบซึ่งได้รับความร้อนแรงจากการเก็งกำไรในช่วงก่อนเกิดวิกฤตการณ์ได้รับการแก้ไขอย่างลึกซึ้ง อย่างไรก็ตามโลกยังไม่หยุดนิ่งและเมื่อเร็ว ๆ นี้ความคิดเห็นของผู้เชี่ยวชาญยืนยันการฟื้นฟูตลาดดูไบและผลตอบแทนของนักลงทุนได้รับความสนใจมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นเช่นนั้นเรากำลังพูดคุยกับผู้อำนวยการบริหารของ IMEX Real Estate Arthur Kobozev
อาร์เธอร์โปรดบอกฉันว่าสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในดูไบตอนนี้เป็นอย่างไรบ้าง
คำถามนี้กว้างเกินไป ฉันเสนอให้ชี้แจงเพื่อเริ่มต้นด้วยสิ่งที่เราจะพูดคุยเกี่ยวกับ ความจริงก็คือในดูไบมีพื้นที่ที่เรียกว่าโฮลด์ที่อสังหาริมทรัพย์สามารถขายให้กับชาวต่างชาติและส่วนที่เหลือของดินแดนที่อสังหาริมทรัพย์สามารถซื้อได้โดยพลเมืองสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์และอีกห้าประเทศที่เป็นสมาชิกของสภาความร่วมมืออ่าว . นอกจากนี้ยังมีตลาดการขายและให้เช่าตลาดที่อยู่อาศัยและที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยและอื่น ๆ
ฉันคิดว่าผู้อ่านของเราจะให้ความสนใจกับสถานการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟรีโฮลด์มากขึ้น
สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมานับตั้งแต่จุดเริ่มต้นของวิกฤตการเงินโลกในปี 2551 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในดูไบมีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ เป็นที่ทราบกันดีว่าก่อนเกิดวิกฤติโครงการที่เรียกว่า "นอกแผน" คือวัตถุด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ขายในระยะแรกของการออกแบบและการก่อสร้างซึ่งครองตลาดยูเออี
ตั้งแต่วิกฤตเริ่มขึ้นเนื่องจากการแก้ไขราคาอย่างรุนแรงตลาดนอกแผนได้หายไปเกือบ นักเก็งกำไรออกจากตลาดและตลาดเองกลับไปที่อสังหาริมทรัพย์และผู้ใช้ปลายทาง นอกจากนี้หากเกิดขึ้นทันทีหลังจากเกิดวิกฤตการณ์ในปี 2552-2553 ตลาดจะเป็นตลาดของผู้ซื้ออย่างชัดเจนดังนั้นในปีที่ผ่านมามีแนวโน้มที่ชัดเจนว่าตลาดจะเปลี่ยนโดยเฉพาะในตลาดที่อยู่อาศัยกลับไปที่ด้านผู้ขาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่ได้รับการพัฒนาโดยผู้ใช้ขั้นปลายที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้วเช่น The Palm Jumeirah, Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers, Emirates Living, Downtown Dubai และอื่น ๆ อีกมากมาย
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์สำนักงานนั้นสถานการณ์ยังไม่ชัดเจน วันนี้มีอุปทานส่วนเกินที่ชัดเจนในตลาด ยิ่งไปกว่านั้นในอนาคตอันใกล้จะมีพื้นที่สำนักงานจำนวนมากและจะเข้าสู่ตลาดการก่อสร้างที่เริ่มขึ้นก่อนเกิดวิกฤติปี 2551 ดังนั้นแม้ว่าบางสัญญาณของการรักษาเสถียรภาพราคาได้ถูกสังเกตเมื่อเร็ว ๆ นี้จากมุมมองของการเจริญเติบโตของมูลค่าและจำนวนรายได้ค่าเช่าที่สร้างการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สำนักงานในไม่กี่ปีถัดไปในความคิดของฉันดูน่าสนใจน้อยกว่าพูดว่า
นั่นคือตอนนี้ราคาที่อยู่อาศัยในดูไบกำลังเพิ่มขึ้น?
มันปลอดภัยที่จะบอกว่าตลาดมีความเสถียรและมีการเติบโตในระดับปานกลางในพื้นที่ที่ได้รับความนิยม แน่นอนว่าอาจเป็นเรื่องไร้เดียงสาที่คาดว่าอัตราการเติบโตของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เราสังเกตเห็นในช่วงก่อนวิกฤตจะสูงขึ้น หลังจากวิกฤติตลาดย้ายจากขั้นตอนของการเจริญเติบโตที่ใช้งานไปยังขั้นตอนของการพัฒนาเต็มที่ อย่างไรก็ตามสำหรับโครงการที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในปี 2554 ราคาที่อยู่อาศัยมีอัตราการเติบโตเป็นตัวเลขสองหลัก ตัวอย่างเช่นราคาวิลล่าในเขตสปริงส์เพิ่มขึ้น 15-20% ต่อปีนี่เป็นข้อเท็จจริง ราคาอพาร์ทเมนท์ในโครงการ Oceana Residence และ Palm Residences (Fairmont) บนเกาะปาล์มที่มีชื่อเสียงของ The Palm Jumeirah เติบโตขึ้น 10-15% บ้านพักตากอากาศหรูหราใน "สาขา" ของ The Palm Jumeirah ได้เพิ่มขึ้นในราคา 5-10%
อพาร์ทเมนท์สุดหรูในโครงการเคมปินสกี้เรสซิเด้นส์บนยอดเขาปาล์มจูไมราห์ก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน เนื่องจากความต้องการกำลังก่อตัวเป็นค่าใช้จ่ายของผู้บริโภคเป็นหลักโครงการที่มีชุดของลักษณะผู้บริโภคที่ประสบความสำเร็จมากที่สุดจะแสดงราคาที่สูงขึ้นในตอนแรก ซึ่งรวมถึงที่ตั้งความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาคุณภาพของโครงการและอุปทานที่ จำกัด ยิ่งไปกว่านั้นมันก็กลายเป็นเรื่องยากมากขึ้นในการเลือกวัตถุที่เหมาะสมในตลาดสำหรับลูกค้าของเรา - จำนวนข้อเสนอที่น่าสนใจสำหรับการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเร็ว ๆ นี้พร้อมกับจำนวนคำขอซื้อที่เพิ่มขึ้น
ที่อยู่อาศัยให้เช่ามีการเติบโตเช่นกัน?
ในอดีตตลาดเช่าในดูไบได้รับการพัฒนาอย่างมาก ดูไบเป็นศูนย์กลางธุรกิจที่ใหญ่ที่สุดในภูมิภาค ยิ่งกว่านั้นประชากรท้องถิ่นที่นี่น้อยกว่า 10% ส่วนที่เหลืออีก 90% ของประชากรกว่าสองล้านคนเป็นผู้มาเยือน มีคนไม่กี่คนที่มาทำงานในดูไบสามารถซื้อที่อยู่อาศัยของตนเองได้ อย่างไรก็ตามทุกคนต้องมีชีวิตอยู่ที่ไหนสักแห่ง ดังนั้นบ้านเช่าในโครงการยอดนิยมจึงเป็นที่ต้องการอย่างมาก ในปี 2552-2553 มีการลดลงของอัตราค่าเช่าทั่วไปซึ่งเป็นผลมาจากวิกฤตการณ์ดังกล่าว แต่แล้วในช่วงครึ่งหลังของปีที่แล้วแนวโน้มมีการเปลี่ยนแปลงและอัตราค่าเช่าก็เริ่มเพิ่มขึ้น ตัวอย่างเช่นอพาร์ทเมนต์สองห้องนอนในพื้นที่ที่ได้รับความนิยมของ The Greens ซึ่งในเดือนธันวาคม 2010 มีผู้เช่า 85,000 dirhams ต่อปี (นี่คือประมาณ 23,000 เหรียญสหรัฐ) ในเดือนธันวาคม 2011 เราเช่า 110,000 dirhams ต่อปี (เช่น e. ประมาณ 30,000 ดอลลาร์สหรัฐ)
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ในดูไบเป็นอย่างไร
ถ้าเราพูดถึงสัญญาเช่าระยะยาว (สำหรับหนึ่งปีขึ้นไป) สำหรับบ้านเช่าในดูไบรายได้ค่าเช่าสุทธิ (นั่นคือรายได้ค่าเช่าหักด้วยค่าบำรุงรักษาทรัพย์สินที่บังคับ) วันนี้เฉลี่ย 5-10% ต่อปี ลงทุนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ การแพร่กระจายของความสามารถในการทำกำไรนั้นเกิดจากความแตกต่างของประเภทและประเภทของที่อยู่อาศัยที่ตั้งและต้นทุนการให้บริการ ในขณะเดียวกันอสังหาริมทรัพย์พิเศษที่มีราคาแพงกว่าตามกฎให้ผลตอบแทนต่ำกว่าเล็กน้อยในรูปแบบของรายได้ค่าเช่ากว่าที่อยู่อาศัยจำนวนมากในโครงการที่ราคาไม่แพง ในกรณีของสัญญาเช่าระยะสั้นผลตอบแทนจากการลงทุนในปัจจุบันอาจอยู่ระหว่าง 10 ถึง 20% ต่อปี และอย่าลืมที่จะเพิ่มเข้าไปยังเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ด้วย
มีคุณสมบัติใด ๆ เมื่อเช่าบ้านสำหรับเช่าระยะยาวและระยะสั้น?
เมื่อทำการเช่าระยะยาวสัญญามักจะได้ข้อสรุปเป็นเวลาหนึ่งปีโดยมีความเป็นไปได้ในการต่ออายุครั้งต่อไป จ่ายค่าเช่าทั้งปีล่วงหน้าเมื่อลงนามสัญญาเช่า ในกรณีนี้ผู้เช่าจะเปิดในชื่อของเขาเองและจ่ายค่ากระแสไฟฟ้าทั้งหมดค่าน้ำค่าบริการสื่อสารเป็นต้นดังนั้นสัญญาเช่าระยะยาวจะช่วยลดความเสี่ยงทางการเงินและค่าใช้จ่ายในการจัดการอสังหาริมทรัพย์
สำหรับสัญญาเช่าระยะสั้นอัตราค่าเช่าจะสูงกว่ามาก แต่เจ้าของบ้านต้องจ่ายค่าใช้จ่ายทั้งหมดในปัจจุบันอย่างอิสระ นอกจากนี้สำหรับการเช่าที่พักอาศัยแบบเช่าระยะสั้นจะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดบางประการ: อพาร์ทเมนต์หรือวิลล่าจะต้องได้รับการตกแต่งและติดตั้งทุกอย่างที่จำเป็นสำหรับการใช้ชีวิตรวมถึงอาหารเครื่องนอนเป็นต้นโดยปกติก่อนการมาถึงของผู้เช่าใหม่ การทำความสะอาดซักเสื้อผ้า ฯลฯ เนื่องจากนักท่องเที่ยวมักจะเช่าที่อยู่อาศัยสำหรับค่าเช่าระยะสั้นดังนั้นเราจึงต้องเตรียมพร้อมสำหรับความจริงที่ว่าที่พักจะต้องถูกถ่ายโอนไปยังผู้เช่าและนำกลับมาจากพวกเขาในเวลากลางวันหรือกลางคืน
ปรากฎว่ามีเพียงเจ้าของที่พำนักอยู่ในดูไบอย่างถาวรเท่านั้นที่จะสามารถให้เช่าระยะสั้นได้
ไม่เลย เจ้าของสามารถจ้างผู้เชี่ยวชาญเพื่อแก้ปัญหาทั้งหมดที่เกิดขึ้น ตัวอย่างเช่นเราที่ IMEX Real Estate ให้บริการการจัดการอสังหาริมทรัพย์แบบเต็มรูปแบบในดูไบแก่ลูกค้าของเรา เราได้พัฒนาแพ็คเกจบริการพิเศษสำหรับทั้งตัวเลือกในการเช่าระยะยาวและสำหรับการเช่าในระยะสั้น เราดูแลทุกปัญหาที่เกิดขึ้นจากการเตรียมที่อยู่อาศัยกับทุกสิ่งที่จำเป็นและการหาผู้เช่าและลงท้ายด้วยการจัดทำรายงานและการชำระเงินค่าเช่า สิ่งที่จำเป็นจากเจ้าของคือการติดต่อเราและทำสัญญาที่เหมาะสมกับ บริษัท ของเรา
นอกจากนี้เราสามารถให้บริการลูกค้าของเราที่ยังไม่มีอสังหาริมทรัพย์ในดูไบซึ่งเป็นทางเลือกการลงทุนที่คำนึงถึงการใช้งานในภายหลัง โดยการซื้อวิลล่าหรืออพาร์ตเมนต์ผ่าน IMEX Real Estate ผู้ซื้อสามารถสรุปสัญญากับเราสำหรับการจัดการที่ตามมาพร้อมพารามิเตอร์การทำกำไรที่กำหนดไว้ล่วงหน้า ตัวอย่างเช่นหากมีการซื้อบ้านเพื่อใช้ในดูไบเพียงไม่กี่เดือนต่อปีโดยการเช่าระยะเวลาที่เหลือคุณจะได้รับรายได้ที่ดีมาก
และจำนวนเพื่อนร่วมชาติของเรากำลังซื้อที่อยู่อาศัยในดูไบ
เป็นอย่างมาก ประชากรที่พูดภาษารัสเซียเป็นหนึ่งในสถานที่แรกในจำนวนผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในดูไบ ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของธุรกิจขนาดเล็กและขนาดกลาง พวกเขาสร้างสภาพแวดล้อมที่แอคทีฟมากที่สุดพวกเขาพร้อมที่จะศึกษาตลาดพิจารณาข้อเสนอการตัดสินใจอย่างรอบคอบและรอบคอบ ในปีที่ผ่านมาเราได้เห็นการเพิ่มจำนวนของผู้ซื้อจากภาคที่ไม่แสวงหาผลกำไร: เจ้าหน้าที่และพนักงานของ บริษัท ขนาดใหญ่ของรัฐ
ที่นิยมมากที่สุดในหมู่เพื่อนร่วมงานของเราด้วยเหตุผลที่ชัดเจนคือพื้นที่ชายฝั่งอันทรงเกียรติของดูไบ: Palm Jumeirah, ดูไบมารีน่าและโครงการบ้านขนาดใหญ่ตั้งอยู่บนชายทะเล - Jumeirah Beach Residence ตามที่อยู่อาศัยในพื้นที่เหล่านี้ตามกฎแล้วไม่มีปัญหาพิเศษเมื่อซื้อขายและให้เช่ารวมถึงรูปแบบการใช้ที่อยู่อาศัยตามฤดูกาลของเจ้าของเองและให้เช่าสำหรับเวลาที่เหลือ อสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เหล่านี้เป็นของเหลวมากที่สุดสำหรับนักลงทุนและสะดวกสบายมากขึ้นสำหรับที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล
คุณคิดว่าตลาดที่อยู่อาศัยในดูไบเป็นอย่างไร?
ผู้เข้าร่วมการตลาดส่วนใหญ่ยอมรับว่าในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าในดูไบเราจะเห็นการเติบโตของตลาดที่ราบรื่น และมีเหตุผลสำหรับสิ่งนี้ นับตั้งแต่เกิดวิกฤติขึ้นในปี 2551 ที่ดูไบโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ไม่ได้เปิดตัว ประกาศพักชำระหนี้เกี่ยวกับการลงทะเบียนของโครงการใหม่ที่ได้รับการแนะนำโดยหน่วยงานกำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์ของดูไบยังไม่ได้ถูกยกเลิก ในเวลาเดียวกันตามศูนย์สถิติดูไบประชากรของเอมิเรตในช่วงสามปีที่ผ่านมาเติบโตโดยประชากรมากกว่า 300,000 คนและอัตราการเติบโตเพิ่มขึ้นเพียง นี่คือสิ่งอำนวยความสะดวกโดยความมั่นคงทางการเมืองระดับสูงสุดของความปลอดภัยบรรยากาศการลงทุนที่ดีไม่มีภาษีและข้อ จำกัด ในการเคลื่อนไหวของเงินทุนเช่นเดียวกับค่าใช้จ่ายในการทำธุรกิจลดลงอย่างมีนัยสำคัญอันเป็นผลมาจากวิกฤต (ค่าเช่าสำนักงาน ทั้งหมดนี้ดึงดูดธุรกิจซึ่งในทางกลับกันต้องใช้ทรัพยากรมนุษย์
ขณะนี้ตลาดอยู่ในขั้นตอนของการดูดซับส่วนเกินของอสังหาริมทรัพย์การก่อสร้างซึ่งเริ่มขึ้นก่อนเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่ใช้เวลาในการสร้างอย่างมาก (โดยเฉลี่ยแล้ววงจรการก่อสร้างอาคารใช้เวลาประมาณ 2-3 ปี) ปัญหาการขาดแคลนจะเกิดขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ในตลาดในอนาคตอันใกล้
นั่นคือเหตุผลที่เราสามารถพูดคุยเกี่ยวกับสถานการณ์ในแง่ดีสำหรับการพัฒนาสถานการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในดูไบได้อย่างมั่นใจ ข้อมูลนี้ได้รับการยืนยันโดยข้อมูลล่าสุดจากกรมที่ดินดูไบเกี่ยวกับปริมาณธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์สำหรับปีที่ผ่านมา จากข้อมูลเหล่านี้ปริมาณธุรกรรมการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในดูไบในปี 2554 เพิ่มขึ้น 20% เมื่อเทียบกับปี 2553 และสูงถึง 39 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ
นั่นคือทุกอย่างจะดีหรือไม่
ฉันแน่ใจอย่างนั้น ขอบคุณสำหรับการสนทนา เราขอให้คุณประสบความสำเร็จ
คุณสามารถรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการซื้อและการจัดการอสังหาริมทรัพย์ในดูไบได้จากผู้เชี่ยวชาญของ IMEX Real Estate ทางโทรศัพท์ ในมอสโก +7 495 5100008 หมายเลขโทรฟรีในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ 800-IMEX (800-4639) หรือโดยการส่งคำขอทางอีเมล [email protected]
