คำถาม: ในสถานการณ์วิกฤตการเงินโลกผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ควรทำอย่างไรหากผู้ขายหายสำนักงานของเขาถูกปิดและโทรศัพท์ไม่ตอบ
คำตอบ: ผู้อยู่อาศัยในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ทุกคนนั่นคือคุณและฉันมีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ดูไบทั้งทางตรงและทางอ้อม วิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจที่มีผลกระทบต่อทุกประเทศในโลกไม่ทางใดก็ทางหนึ่งมีผลกระทบต่อทุกคน จะต้องยอมรับว่าวิกฤตการณ์ทางการเงินระหว่างประเทศซึ่งนำมาซึ่งข้อ จำกัด ในการให้กู้ยืมเงินแก่ผู้ซื้อและการเพิ่มอัตราการปล่อยสินเชื่อบังคับให้นักพัฒนาหลายคนที่จะหยุดโครงการของพวกเขาไปเรื่อย ๆ กฎหมายบัญชี Escrow ฉบับที่ 8 ของปี 2550 มีหน้าที่ให้องค์กรเปิดรับประกันหรือเชื่อถือบัญชีสำหรับโครงการของพวกเขาซึ่งจะช่วยให้ผู้ซื้อมีข้อมูลที่เข้าใจได้มากขึ้นเกี่ยวกับคุณภาพของนักพัฒนาและความน่าเชื่อถือ วันนี้ทุกองค์กรใหม่จะต้องปฏิบัติตามกฎหมายนี้ อย่างไรก็ตามแหล่งที่มาของอสังหาริมทรัพย์บางแห่งรายงานว่าในตอนท้ายของปี 2008 กฎหมายฉบับที่ 8 จะนำไปใช้กับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดที่มีอยู่ในดูไบ สำนักงานกำกับดูแลอสังหาริมทรัพย์ (RERA) และกฎหมายฉบับที่ 8 จะช่วยให้ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในดูไบที่สูญเสียการลงทุนในอดีตเนื่องจากความล่าช้าในการก่อสร้างทำให้มั่นใจมากขึ้น The Real Estate Control Authority (RERA) เตือนผู้ลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจังเกี่ยวกับความจำเป็นที่จะต้องใส่ใจกับปัจจัยต่อไปนี้:
- ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องลงทะเบียนกับ RERA และมีหมายเลขการลงทะเบียน
- เงินสมทบให้กับนักพัฒนาจะต้องเข้าบัญชี escrow (บัญชีทรัสต์) ที่เปิดโดยธนาคารที่ได้รับอนุญาตจาก RERA นายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีใบรับรองพิเศษพร้อมตราประทับและหมายเลขทะเบียน RERA
นอกจากนี้สิ่งแรกที่ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ควรตรวจสอบคือผู้พัฒนาจดทะเบียนกับกรมที่ดินดูไบหรือไม่ มีเพียงกรมที่ดินเท่านั้นที่สามารถรับประกันการคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อและจากนั้นผู้ซื้อสามารถลงนามในบันทึกความเข้าใจ (MOU) หรือสัญญากับผู้พัฒนา มาตรการเดียวที่ผู้ซื้อสามารถทำได้คือยื่นเรื่องร้องเรียน (เรียกร้อง) จากนั้นติดตามการพิจารณาคดีของเธอในศาลแพ่งซึ่งสามารถแนบกับการร้องเรียนไปยังหน่วยงานระดับสูง ผู้ซื้ออาจยื่นเรื่องร้องเรียนต่อ RERA และหน่วยงานอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องเช่นตำรวจและศาล นั่นคือในสถานการณ์ข้างต้นหากผู้พัฒนาหายตัวไปและสำนักงานของเขาถูกปิดคุณต้องติดต่อแผนกสืบสวนของตำรวจท้องที่และยื่นเรื่องร้องเรียนต่อผู้พัฒนา
คำถาม: กรุณาตั้งชื่อสถาบันของรัฐที่คุณควรจะเรียกร้องเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์?
คำตอบ: หน่วยงานกำกับดูแลอสังหาริมทรัพย์ (RERA) เป็นหน่วยงานหลักในดูไบรับผิดชอบในการบังคับใช้กฎหมายของภาคอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีที่มีข้อพิพาทกับผู้พัฒนาผู้ซื้อจะต้องติดต่อ RERA ก่อนและฝ่ายจัดการจะตรวจสอบการเรียกร้องและสาระสำคัญของมันรวมถึงตรวจสอบสัญญาที่ลงนามโดยผู้ซื้อ
RERA จะยื่นฟ้องต่อศาลอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นศาลแพ่ง ข้อพิพาทเกี่ยวกับการผิดนัดชำระที่เกิดจากกำหนดส่งงานล่าช้านั้นอยู่ในประเภทของการเรียกร้องที่ใหญ่ที่สุดที่ศาลอสังหาริมทรัพย์ดูไบแห่งใหม่ได้รับ ศาลนี้อาจรับคดีเพื่อดำเนินการต่อหากทั้งสองฝ่ายได้ขึ้นศาลและลงทะเบียนหมายเลขติดต่อและที่อยู่ ผู้เชี่ยวชาญที่นั่งในศาลอสังหาริมทรัพย์จะต้องได้รับการอนุมัติจากศาลดูไบและสาบานว่าพวกเขาจะจัดการกับคดีอย่างยุติธรรมและเป็นธรรม
คำถาม: ฉันสามารถคืนเงินที่จ่ายให้กับอสังหาริมทรัพย์ได้หรือไม่?
คำตอบ: ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของสัญญาซึ่งลงนามโดยทั้งสองฝ่ายและภาระผูกพันซึ่งกันและกันที่กำหนดไว้ในสัญญา สัญญามักจะระบุกฎหมายที่พวกเขาตกอยู่ หากเป็นเพราะในสัญญาและหากมีการละเมิดบทความของผู้พัฒนาอย่างชัดเจนผู้ซื้อมีสิทธิ์ที่จะดำเนินการเพื่อปกป้องสิทธิ์ของเขาในศาลหรือในรูปแบบทางเลือกอื่นเพื่อพยายามหาทางแก้ไขสถานการณ์ที่ขัดแย้งกัน ผู้ซื้อควรตระหนักถึงบทบัญญัติหลักของสัญญาและปกป้องสิทธิ์ของพวกเขาในวิธีที่มีประสิทธิภาพที่สุดในการพิสูจน์ว่าผู้พัฒนาไม่ได้สร้างสิ่งที่พวกเขาสัญญาหรือทำในเวลาที่ผิด โดยปกติจะมีคำสั่งพิเศษในสัญญาการขายที่กำหนดความเป็นไปได้ของความล่าช้าตามสาเหตุของความล้มเหลวในการทำตามกำหนดเวลาการก่อสร้างที่เกี่ยวข้องโดยตรงหรือเป็นอิสระจากนักพัฒนา บทบัญญัติเหล่านี้มักจะอธิบายในขั้นตอนที่ผู้ซื้อสามารถยกเลิกสัญญาฝ่ายเดียวและสิ่งที่จะเป็นจำนวนเงินของการชำระเงินและการชดเชยเนื่องจากเขา นักลงทุนควรให้ความสนใจเป็นพิเศษกับบทความเหล่านั้นของข้อตกลงซึ่งกำหนดวันที่ของการว่าจ้างสิ่งอำนวยความสะดวกและด้วยเหตุผลใดที่นักพัฒนาสามารถเปลี่ยนเงื่อนไขเหล่านี้ เพื่อให้สัญญาเป็นเอกสารทางกฎหมายทางกฎหมายอย่างแท้จริงภาระผูกพันตามสัญญาจะต้องถูกแทนที่ด้วยความพึงพอใจตามสัดส่วน ความพึงพอใจตามสัดส่วนคือผลกำไรหรือขาดทุนที่ได้รับจากคู่สัญญาและเป็นแรงจูงใจให้คู่สัญญาปฏิบัติตามภาระผูกพันตามสัญญา ขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของศาลอีกครั้งโดยพิจารณาจากการร้องเรียนของผู้ซื้อ
คำถาม: ใครสามารถรับประกันได้ว่าการก่อสร้างโครงการที่วางแผนไว้จะดำเนินการต่อไป?
คำตอบ: การชำระเงินที่ทำโดยผู้ซื้อทรัพย์สินนอกแผนในดูไบจะได้รับการคุ้มครองโดยบัญชีที่มีการจัดการพิเศษเรียกว่าบัญชี escrow ตามกฎหมายว่าด้วยบัญชีทรัสต์หมายเลข 8 กฎหมายนี้มีผลบังคับใช้สำหรับ บริษัท หรือบุคคลที่ได้รับการชำระเงินสำหรับ อสังหาริมทรัพย์ที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จ นักพัฒนาที่เปิดตัวอาคารและชุมชนหลายชั้นแห่งใหม่ที่อยู่อาศัยหรือเพื่อการพาณิชย์ควรติดต่อฝ่ายที่ดินดูไบเพื่อเปิดบัญชีค้ำประกัน เงินที่จ่ายโดยผู้ซื้อหรือสถาบันการเงินสำหรับหน่วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะถูกโอนไปยังบัญชีพิเศษที่เปิดสำหรับแต่ละอาคารใหม่เฉพาะกับธนาคารที่ได้รับอนุญาต กฎหมายระบุว่าผู้พัฒนาจะต้องแต่งตั้งผู้จัดการสำหรับบัญชีรับประกันซึ่งจะตรวจสอบการใช้เงินจากบัญชี ก่อนอื่นนักพัฒนาควรได้รับใบรับรองจากที่ปรึกษาที่ทำงานในโรงงานซึ่งโดยปกติจะระบุว่าขั้นตอนการก่อสร้างใดเสร็จสมบูรณ์แล้ว ผู้จัดการบัญชีรับประกันจะต้องแจ้งให้กรมที่ดินทราบถึงจำนวนเงินที่ออกให้กับผู้พัฒนา แม้หลังจากเสร็จสิ้นโครงการผู้พัฒนาจะไม่สามารถเข้าถึงจำนวนเงินในบัญชี กรมที่ดินค้าง 10% ของค่าใช้จ่ายของโครงการในบัญชีการรับประกันเป็นเวลาหนึ่งปีหลังจากการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์จนกว่าหน่วยงานอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดจะลงทะเบียนในชื่อของผู้ซื้อและเอกสารล่าสุดจะได้รับการยืนยันการเป็นเจ้าของ
หากไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดของกฎหมายผู้พัฒนาอาจถูกปรับอย่างน้อย AED 200,000 นอกจากนี้เพื่อลดระดับการเก็งกำไรในตลาด RERA ได้ออกคำสั่งเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2009 ซึ่งนักพัฒนาและธนาคารได้รับคำสั่งไม่ให้เรียกเก็บเงินจากผู้ซื้อและนักลงทุนมากกว่า 20% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ก่อนเริ่มการก่อสร้าง "สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างนักพัฒนาที่ได้รวบรวมมากกว่า 20% ของมูลค่าตามสัญญาของผู้ซื้อควรหยุดการชำระเงินทันทีจนกว่าจำนวนเงินที่เก็บในบัญชีรับประกันจะเริ่มเข้าถึงผู้สร้าง" RERA ยังได้ออกระเบียบปฏิบัติที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายหมายเลข 13 ซึ่งจัดตั้งทะเบียนทรัพย์สินระหว่างกาลสำหรับทรัพย์สินที่วางแผนไว้ทั้งหมดซึ่งจะต้องลงทะเบียนกับกรม ดังนั้นกรมที่ดินสามารถรับประกันได้ว่าวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่วางแผนไว้ทั้งหมดอยู่ภายใต้ข้อกำหนดข้างต้นซึ่งผู้พัฒนาจะต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด
