ดร. มาห์อัลอัซวาตอบคำถามเหล่านี้และอื่น ๆ กรรมการผู้จัดการของ Halcon Rea l Estate เขายังพยายามที่จะตอบคำถามด้วยการวิเคราะห์สถานการณ์ปัจจุบันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ UAE
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ควรจะสูงจริงๆเหรอ?
ดอกเบี้ยเงินให้สินเชื่อที่จัดตั้งโดยธนาคารกลางมีผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัย เมื่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลงราคาบ้านจะสูงขึ้นอย่างสม่ำเสมอและในทางกลับกัน
แต่จะทำอย่างไรกับอัตราดอกเบี้ยที่กำหนดโดยสถาบันที่ให้สินเชื่อเพื่อการจำนอง? พวกเขามีอิทธิพลอะไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ? คำถามนี้คุ้มค่าที่จะถูกถามในตลาดเช่นยูเออีซึ่งมีการตรึงเดอร์เข้ากับดอลลาร์และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ที่ 9-10% หลังจากนั้นสถานการณ์ "ถ้าอัตราดอกเบี้ยลดลงราคาที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นและในทางกลับกัน" ไม่ทำงาน
เงินให้สินเชื่อมีราคาแพงเกินไป
คำอธิบายว่าทำไมอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์จึงค่อนข้างสูง - อัตราดอกเบี้ยใน dirhams สูงกว่าดอกเบี้ยของธนาคารเป็นดอลลาร์ เหตุผลที่ทำให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้สูงขึ้นนั้นซับซ้อนและไม่เข้าใจง่ายนัก
คุณต้องถามตัวเองว่าเพราะเหตุใดธนาคารจึงเรียกเก็บเงินคุณ 9.5% เมื่อเดอร์แฮมได้รับการดูแลอย่างดุเดือดต่อดอลลาร์เป็นเวลาหลายปี นี่ไม่ใช่อัตราดอกเบี้ยหลักของธนาคารที่เรากำลังพูดถึง แต่อีกสองถึงสามเปอร์เซ็นต์ที่ธนาคารเพิ่ม "จากด้านบน" ให้กับผลิตภัณฑ์ของพวกเขา ทำไมถึงเป็น 1.5% ไม่ได้? การได้รับเงินกู้สกุลดอลลาร์หมายถึงบรรทัดอัตราดอกเบี้ย 5.5% และเงินกู้ในรูปแบบของ dirhams มีค่าใช้จ่าย 9.5% นี่เป็นเรื่องไร้สาระ
ในตลาดที่พัฒนาแล้วผู้ให้กู้มักจะถูกวิพากษ์วิจารณ์จากความประมาทเกี่ยวกับมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ที่นี่เราสามารถวิจารณ์ในทิศทางตรงกันข้าม ธนาคารกล่าวว่าพวกเขาควรคำนึงถึงความเสี่ยงเมื่อให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในตลาดเกิดใหม่
ฉันยอมรับว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเอมิเรตไม่เป็นที่ยอมรับอย่างเช่นยุโรปหรืออเมริกา แต่มีองค์ประกอบของความเสี่ยงในทุกตลาดโดยไม่คำนึงถึงระดับของการพัฒนา และแน่นอนว่าความเสี่ยงนั้นไม่สามารถเพิ่มจำนวนได้เป็นสองเท่าเมื่อมันเกิดขึ้นที่นี่ เวลาอีกเล็กน้อยจะผ่านไปและผลลัพธ์ทั้งหมดนี้จะชัดเจน
ผลกระทบเชิงลบ
เมื่อเราพูดคุยเกี่ยวกับค่าเช่าจากมุมมองของข้อ จำกัด ในการ จำกัด ต้นทุนและควบคุมการเช่าเราเห็นว่าปัญหานี้เป็นปัญหาที่หลายคนกังวล
ควบคุมการเติบโตของราคาค่าเช่าอย่างไม่ต้องสงสัยส่งผลกระทบต่อเจ้าของ (นักลงทุน) ของที่อยู่อาศัยที่ให้เช่าทรัพย์สินของพวกเขาให้กับผู้เช่า เนื่องจากดอกเบี้ยของสินเชื่อธนาคารที่สูงนักลงทุนพบว่าตัวเองอยู่ระหว่างหินและสถานที่ที่ยาก ในขณะนี้เจ้าของบ้านไม่ได้รับอนุญาตให้เพิ่มค่าเช่ารายปีมากกว่า 7% แต่ธนาคารยังคงเรียกเก็บเงิน 9.5% จากการปล่อยสินเชื่อ คุณควรให้ความสนใจในการจัดหาผลิตภัณฑ์เช่นที่อยู่อาศัยให้ตลาดทำกำไร 7% ต่อปีในขณะที่จ่ายเงินให้ธนาคาร 9.5%? ลบคือ 2.5% ซึ่งไม่น่าดึงดูดนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านที่มีศักยภาพ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์มักจะพัฒนาเนื่องจากการมีสองปัจจัย: อุปสงค์ / อุปทานและการเงิน ในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ปัญหาอุปสงค์ / อุปทานมีการพูดคุยกันบ่อยครั้งและทุกที่ น่าเสียดายที่ความสำคัญของการมีปัจจัยเช่นการจัดหาเงินทุนจำนองและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องมักจะลดลง
อย่างไรก็ตามสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในวันนี้เป็นปัญหาสำคัญที่สนับสนุนตลาดมากกว่าที่เคยมีมาเนื่องจากอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากกำลังใกล้เข้าสู่ขั้นตอนของการเสร็จสิ้นและการว่าจ้าง ในท้ายที่สุดผู้คนควรจะสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่เหมาะสมและมูลค่าของเงินในกรณีนี้จะกลายเป็นปัจจัยสำคัญที่แสดงว่าพวกเขาสามารถซื้อได้หรือไม่
สิ่งที่ต้องทำ
ดูเหมือนว่าวันนี้เราอยู่ในสถานการณ์ที่ก้าวไปข้างหน้าหมายถึงการที่ธนาคารทบทวนอัตราดอกเบี้ยที่สูงในการปล่อยสินเชื่อจำนอง เราจะรักษาสมดุลระหว่าง "เพดาน" ที่ตรึงไว้ของค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นและการจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ให้กับธนาคารได้อย่างไร? เราจะเอาชนะอัตราดอกเบี้ยที่สูงเหล่านี้ได้อย่างไร
วิธีหนึ่งคือการสนับสนุนให้นักลงทุนและผู้สนับสนุนโครงการการเงินและซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเองปล่อยให้ธนาคาร“ ลงน้ำ” ปัญหานี่คือสิ่งนี้จะ จำกัด การพัฒนาตลาดอย่างมาก และเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นเช่นในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ที่ทุกคนควรจะยุ่งและสนใจมีความเสี่ยงจากความซบเซา
จากประสบการณ์ของฉันฉันจะบอกว่ามีหลายคนที่มาหาเราและซื้ออสังหาริมทรัพย์และเมื่อเราบอกพวกเขาว่าพวกเขาสามารถได้รับเงินทุน 75-80% พวกเขามีความสุข แต่แล้วธนาคารก็มีการดำเนินการที่ทำให้พวกเขาตกใจกับอัตราดอกเบี้ย ผู้ซื้อหลายคนคุ้นเคยกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในลอนดอนหรือสหรัฐอเมริกาและสิ่งนี้ทำให้พวกเขาไม่สามารถซื้อสินค้าในเอมิเรตส์ได้อย่างไม่ต้องสงสัย พวกเขาควรคิดสองครั้งก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่นี่
อนาคต
ประเด็นของฉันคืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ระดับสูงในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์วันนี้ออกจากห้องเพื่อราคาที่ต่ำซึ่งคุ้มค่าต่อไปและตลาดอสังหาริมทรัพย์ใหม่นี้จะย้ายไปสู่ความเป็นผู้ใหญ่และจะมีที่ว่างสำหรับการแข่งขันที่ดี ติดตามการพัฒนาของกิจกรรม
