เฮเลนมาติเยอ
ที่ปรึกษากฎหมายและทนายความ (แคนาดา)
สมาชิกของเนติบัณฑิตยสภาของแคนาดาและควิเบก
การเติบโตของประชากรอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อนในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์เนื่องจากการไปเยี่ยมคนงานจำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้นอย่างทวีคูณและโครงการระหว่างประเทศจำนวนมากทำให้เกิดการเติบโตอย่างรวดเร็วของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในดูไบ ต้นกำเนิดของความเฟื่องฟูนี้กลับวางในปี 2002 เมื่อผู้ปกครองของดูไบเจ้าชายชีคโมฮัมเหม็ดบินราชิดอัลมัคตัมประกาศว่าสิทธิในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์บางประเภทในเอมิเรตจะได้รับการอนุมัติให้กับนักลงทุนทุกคน ภายใต้กฎหมายขั้นพื้นฐานกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ในเอมิเรตของดูไบมี จำกัด และมอบให้เฉพาะพลเมืองของประเทศสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์และอ่าวเม็กซิโกรวมถึง บริษัท ที่เป็นพลเมืองของประเทศเหล่านี้ 100% ดังนั้น บริษัท ที่จดทะเบียนในเอมิเรตส์ซึ่งมีผู้ถือหุ้นเป็นชาวต่างชาติ (ตัวอย่างเช่น บริษัท รับผิด จำกัด - LLC ซึ่ง 49% เป็นของคนต่างด้าว) จะไม่ถูกพิจารณาว่าเป็น "ท้องถิ่น" ในแง่ของการได้รับกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ต่างประเทศและบุคคลมีสิทธิที่จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่เท่านั้น
คำว่า "ฟรีโฮล" หรือ "การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ฟรี" เป็นแนวคิดที่มีการใช้กันมานานในเอมิเรตส์ คนที่มีสิทธิในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ฟรีถือเป็นเจ้าของแน่นอนของที่ดินและอาคารที่ใช้สิทธินี้ เจ้าของมีสิทธิ์ที่จะอยู่อาศัยใช้และรับรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ในระยะเวลาไม่ จำกัด หรือจนกว่าเจ้าของจะโอนความเป็นเจ้าของให้กับเจ้าของรายอื่น ทายาทของเจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิที่จะได้รับมรดกหลังจากการตายของเจ้าของ เห็นได้ชัดว่ามีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เช่นดูไบมารีน่า, เอมิเรตส์ฮิลส์, จูไมราห์ไอส์แลนด์, สามเกาะเทียมปาล์มไอส์แลนด์, ดูไบวอเตอร์ฟร้อนท์, จูไมราห์บีชเรสซิเด้นส์ ได้รับการต้อนรับด้วยความคาดหวังและความสนใจ
ดังนั้นกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่บอกว่าอย่างไร? สิทธิใดที่ได้รับหรือในทางกลับกันถูก จำกัด โดยกฎหมายใหม่ และที่สำคัญที่สุดกฎหมายใหม่พูดถึงเจ้าของทรัพย์สินต่างประเทศอย่างไร
วิธีการลงทะเบียนสิทธิของคุณ?
มาตรา 6 ของกฎหมายฉบับใหม่ระบุว่ากรมที่ดินดูไบจะเป็นองค์กรเดียวที่จะรับรู้และจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ก่อนที่จะมีการแนะนำกฎหมายใหม่เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์การลงทะเบียนของผู้ซื้อได้ดำเนินการในระบบภายในของผู้พัฒนาที่เกี่ยวข้อง ระบบภายในของผู้พัฒนาได้ดำเนินการและยังคงเล่นบทบาทของเครื่องมือที่มีคุณค่าสำหรับการลงทะเบียนการขายอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตามตามบทบัญญัติของกฎหมายใหม่หลังจากการสร้างกรมที่ดินการลงทะเบียนและฐานข้อมูลนักพัฒนาอื่น ๆ จะไม่ถือว่าเป็นแหล่งข้อมูลอย่างเป็นทางการ
ในช่วงระยะเวลาการเปลี่ยนแปลงจากการลงทะเบียนภายในของผู้พัฒนาไปสู่ระบบการลงทะเบียนเดียวในกรมที่ดินดูไบทั้งสองฝ่ายตกลงกันว่าในกรณีที่กระบวนการซื้อเสร็จสมบูรณ์และการโอนกรรมสิทธิ์ได้เกิดขึ้นแล้วบันทึกการลงทะเบียนภายในในระบบนักพัฒนาจะถูกแทนที่ด้วยบันทึกอย่างเป็นทางการ ในแผนกที่ดิน หากทรัพย์สินอยู่ในระหว่างการก่อสร้างผู้ซื้อจะได้รับการจดทะเบียนในระบบภายในของผู้พัฒนาก่อนและเมื่อการก่อสร้างและการว่าจ้างอาคารเสร็จสมบูรณ์เขาจะต้องยื่นคำขอต่อกรมที่ดินเพื่อจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในชื่อของเขา
มันเป็นสิ่งสำคัญที่จะแยกแยะระหว่างสองขั้นตอนของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ภายใต้การก่อสร้าง ในช่วงแรกเมื่อทรัพย์สินอยู่ในระหว่างการก่อสร้างผู้ซื้อจะไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินโดยตรง เมื่อเสร็จสิ้นการก่อสร้างโอนทรัพย์สินให้ผู้ซื้อและชำระเงินทั้งหมดเกี่ยวกับมูลค่าของทรัพย์สินขั้นตอนที่สองเริ่มต้นเมื่อผู้ซื้อกลายเป็นเจ้าของเต็มทรัพย์สินและสามารถยื่นขอจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในกรมที่ดิน
เพื่อที่จะได้รับการพิจารณาว่าเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มรูปแบบนั้นไม่เพียงพอสำหรับผู้ซื้อที่จะมีหนึ่งสัญญาสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์กับนักพัฒนา ผู้ซื้อจะต้องโอนสัญญาไปยังกรมที่ดินพร้อมกับคำขอจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในชื่อของเขา หากเอกสารทั้งหมดที่ส่งมาเป็นไปตามลำดับกรมที่ดินจะบันทึกการเป็นเจ้าของของผู้ซื้อที่เกี่ยวข้องกับวัตถุนี้ในการลงทะเบียนเดียวของอสังหาริมทรัพย์และออกใบรับรองการเป็นเจ้าของ มันเป็นใบรับรองนี้ที่จะเป็นเอกสารยืนยันการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์
ราคาเท่าไหร่?
เมื่อลงทะเบียนความเป็นเจ้าของใน Dubai Land Department ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องชำระค่าธรรมเนียมแผนกซึ่งปัจจุบันคิดเป็น 2% ของมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ แต่ตัวเลขเหล่านี้กำลังได้รับการแก้ไขและมีแนวโน้มที่จะเปลี่ยนแปลง ในเวลาเดียวกันหุ้นของผู้ซื้อและผู้ขายภายใน 2% จะถูกกำหนดโดยข้อตกลงระหว่างทั้งสองฝ่าย นอกจากนี้เมื่อโอนการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จากผู้พัฒนาไปยังเจ้าของโดยตรงจะมีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการโอนจำนวนเงินนั้นขึ้นอยู่กับว่าใครจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ใน: สูงสุด 3% สำหรับบุคคลและสูงสุด 1.5% สำหรับนิติบุคคล หากทรัพย์สินถูกซื้อในนามของ บริษัท ต่างประเทศการโอนกรรมสิทธิ์สามารถดำเนินการได้โดยการขาย บริษัท ต่างประเทศพร้อมกับทรัพย์สิน ในความเป็นจริงด้วยการโอนแบบนี้มันไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็น บริษัท ต่างประเทศที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะช่วยลดขนาดของค่าธรรมเนียมการโอน
วิธีการยกมรดกอสังหาริมทรัพย์?
ตัวอย่างเช่นเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเอมิเรตส์ในดูไบนักลงทุนจำนวนมากถามคำถามเกี่ยวกับการสืบทอดอสังหาริมทรัพย์ภายใต้กรอบของกฎหมายอิสลาม ในกรณีที่มีการเสียชีวิตกฎหมายของสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์จะถูกนำไปใช้กับความประสงค์ของชาวต่างชาติที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ในเอมิเรตส์ในขณะที่จะขยายไปถึง 30% ของทรัพย์สินนี้เท่านั้น แม้ว่าชาวต่างชาติมีสิทธิที่จะใช้กฎหมายของประเทศของตนมีความเป็นไปได้สูงที่ทรัพย์สินจะไม่ผ่านการครอบครองคู่สมรสของผู้เสียชีวิตอย่างสมบูรณ์เนื่องจากกฎหมายอิสลามได้จัดจำหน่ายทรัพย์สินในหมู่ญาติเลือดทั้งหมด เพื่อให้อสังหาริมทรัพย์ไปยังคนเหล่านั้นที่เจ้าของต้องการที่จะเห็นในทายาทตัวเลือกอาจจะสร้าง บริษัท ต่างประเทศที่คู่สมรสจะทำหน้าที่เป็นกรรมการ ในกรณีที่คู่สมรสคนหนึ่งเสียชีวิตหุ้นของ บริษัท จะถูกโอนไปยังคู่สมรสที่สองและทายาทอื่น กล่าวอีกนัยหนึ่งด้วยวิธีนี้การโอนหุ้นภายใน บริษัท จะดำเนินการซึ่งหลีกเลี่ยงกฎหมายของ Sharia เกี่ยวกับมรดกที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับแง่มุมทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์โปรดติดต่อที่ปรึกษากฎหมายด้านกฎหมายของ Helene mathieu
